Кадастровая стоимость земельного участка: как рассчитать, оценка для оспаривания, кто определяет, а также удельный показатель, методы и формулы расчета

Содержание

Как именно рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году

Кадастровая стоимость земельного участка: как рассчитать, оценка для оспаривания, кто определяет, а также удельный показатель, методы и формулы расчета

Каждый официальный собственник земельных участков может распоряжаться имуществом исходя из собственных соображений. Обычно совершаются сделки в рамках купли-продажи, передачи в качестве наследства или в дар.

Для понимания особенностей того, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, необходимо предварительно ознакомиться с понятийным аппаратом, с законодательными аспектами, с целями формирования, с требуемым пакетом документации, с перечнем организаций, которые занимаются определением, с тем, из чего складывается, с порядком осуществления самостоятельно, с формулой, а также с нюансами оспаривания.

Что нужно знать

Кадастровая стоимость территориальных наделов представляет цену, установленную в результате ревизии земельных массивов.

Рассматриваемая стоимость в подавляющем большинстве случаев определяет на основе суммирования или вычета определенных факторов, напрямую влияющих на ценообразование.

Основной упор делается на учет совокупности параметров и характеристик участка земли. Для расчета применяется формула.

Нормативный аспект

Государственный кадастр объектов недвижимого имущества представляет собой установленную систему, содержащую в себе сведения о соответствующих объектах. Собранная информация позволяет индивидуализировать все без исключения объекты и дать им экономическую, а также качественную оценку.

Основной нормативной документацией, регламентирующей данный процесс, являются Федеральные Законы о кадастровой деятельности №221 от 24 июля 2007 года и О государственной регистрации прав собственности №218 от 13 июля 2015 года.

К таким нормативным актам относится Федеральный Закон №1535 от 29 июля 1998 года, а также Постановление Правительства РФ №316 от 8 апреля 2000 года.

При необходимости выявления только кадастровой цены, нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту фактического проживания и прописки. На основании кадастрового номера гражданину будет выдана справочная документация о размере стоимости.

В каких целях формируется и как применяется

Кадастровая стоимость устанавливается представителями уполномоченной государственной службы.

Показатель обычно применяется для начисления:

  • налогового сбора за использование территориального надела;
  • платы за оформление аренды недвижимости, находящейся в государственном или муниципальном фонде;
  • суммы выкупа у государства;
  • в других случаях, предусматриваемых действующим законодательством.

Стоит отметить, что сумма, которая каждый год взимается в качестве налогового сбора, должна в обязательном порядке рассчитываться на основании установленного показателя кадастровой стоимости.

В определенных регионах РФ инвентаризационная оценка в рамках налогообложения будет действовать вплоть до 2020 года.

Государство определяет верхние пределы налоговой ставки для земель, имеющих разного назначение, в пределах 15%. Приоритетное право на уменьшение ставок предоставляется муниципальным органам власти.

Из чего складывается показатель

Стоит прежде всего отметить, что на оценку влияют факторы вида разрешенного пользования территориального надела, а также удельных показателей кадастровой цены, которая, в свою очередь, напрямую зависит от места фактического размещения земельного владения. В каждом конкретном случае для выявления стоимости используются сведения о действительной площади земли.

Это обуславливается тем, что далеко не всегда кадастровые специалисты, проводящие оценочные мероприятия, сами знают действующий алгоритм работы программы.

Каким образом рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Для определения кадастровой стоимости территориальных наделов проводится специализированная оценка. Она осуществляется только для тех участков земли, которые были ранее внесены в единый реестр объектов недвижимого имущества.

Расчет проводится в соответствии со следующим алгоритмом действий:

  • принятие компетентного решения о необходимости проведения оценочного мероприятия;
  • составление перечня объектов, которые попадают под оценку;
  • выбор оценщика;
  • заключение специализированного соглашения;
  • фактическое проведение процедуры с учетом формирования отчета об определении кадастровых ценовых показателей;
  • проведение экспертной оценки составленного документа;
  • официальное утверждение кадастровой цены;
  • публикация актуальных изменений в едином реестре.

После окончания мероприятия оценщиком формируется специальный отчет, который в дальнейшем проверяется уполномоченным экспертом. Только при положительном отзыве результат оценки может быть принят государственным органом.

Необходимые документы

В случае, если участок земли был поставлен на регистрационный учет относительно недавно, то с большой долей вероятности у собственника есть на руках все требуемые документы.

Для ознакомления с данным фактом рекомендуется перейти на официальный сайт Росреестра и проверить сведения о последней переоценке.

Если она была проведена до получения кадастрового паспорта, то все без исключения сведения являются актуальными.

Однако, если информация устарела, то заинтересованные граждане должны в обязательном порядке обратиться в территориальное отделение ГНК и получить новый кадастровый паспорт и справку о фактической стоимости территориального надела.

Кто определяет и устанавливает размер

В 2017 году определением стоимости занимаются государственные или муниципальные органы власти на основании изданного Приказа, в соответствии с которым формируется список исполнителей работ, а также перечень участков, которые в первую очередь подлежат оценке.

Что касается компетентной оценочной организации, то она привлекается органами власти на основании отдельного приказа. Для этого происходит предварительное формирование конкурса на получение соответствующего заказа.

Самостоятельно

Многих граждан РФ интересует вопрос о том, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. Самостоятельный расчет может быть осуществлен заинтересованными лицами на официальном сайте государственной регистрационной службы, занимающейся вопросами картографии и кадастра.

Инструкция для совершения процедуры имеет следующий вид:

  • выбор раздела со справочными сведениями по объектам невидимого имущества;
  • переход к публичной кадастровой карте;
  • регистрация на сайте с учетом указания требуемых сведений;
  • указание адреса земельного участка или его номера в поисковой строке;
  • проставление дополнительных отметок в параметрах карты, которые могут помочь в определении местоположения участка – например, может быть помечена кадастровая стоимость за конкретный метр территориального надела;
  • просмотреть сведения об участке в представленном меню;
  • внести данные в специальную формулу и произвести расчет.

Формула и методика

Стоит предварительно отметить, что алгоритм профессионального определения кадастровой цен участка относительно сложный. Именно поэтому процедурой в подавляющем большинстве случаев занимаются квалифицированные инженеры-оценщики.

Дальнейшие расчетные операции проводятся с применением поправочных коэффициентов и установленных формул. В качестве базовой единицы используется удельный показатель стоимости в конкретном кадастровом квартале, который умножается на общую площадь земельного участка.

Методика расчета предусматривает применение Формулы, которая имеет следующий вид:

Где:

Пл Площадь территории в квадратных метрах.
Рп Линейные показатели, учитывающие инфраструктурные нюансы конкретного населенного пункта (руб/квадратные метры).
Рс Локальные компоненты (руб/квадратные метры).
К Коэффициент перехода.

Стоит отметить, что для упрощения расчета существует специальный калькулятор на официальном сайте государственного реестра.

Практические примеры

Для понимания особенностей расчета следует рассмотреть конкретный пример.

Все специфические обстоятельства оцениваются в 300 рублей, а коэффициент перехода равен 3. В этом случае кадастровая стоимость на основе формулы Ск = Пл * (Ки + Кл) * К будет составлять 100 х (500 + 300) х 3 = 240 000 рублей.

Как узнать оценку онлайн

Для проведения рассматриваемой оценки в режиме онлайн необходимо перейти на официальный портал Росреестра. После этого следует зайти в раздел, содержащий в себе актуальную кадастровую карту Российской Федерации.

В появившемся окне нужно в обязательном порядке указать действующий кадастровый номер земли или ее фактический адрес.

Затем рекомендуется выбрать интересующий территориальный надел и указать в меню управления картой позиции в подразделах о кадастровой стоимости и аналогичном показателе за квадратный метр.

Важно помнить о том, что некоторые федеративные субъекты не были оценены государством, в результате чего необходимые гражданам сведения невозможно найти на официальном сайте Росреестра. Для решения такой проблемы нужно обратиться к специалистам-оценщикам, имеющим соответствующие полномочия.

Когда сумма может быть изменена

Стоит отметить, что кадастровый формат стоимости земельных участков выступает в качестве основополагающего фактора, определяющего характер экономических затрат и эффективность использования территориальных наделов. Оценочная процедура является достаточно сложной для обычных обывателей в силу того, что нужно учитывать множество нюансов.

Вторым фактором, влияющим на стоимость, являются отдельные параметры. Например, предварительно не была учтена транспортная инфраструктура или отдельные нюансы участка. Кроме того, в некоторых случаях муниципальные органы власти определяют величину кадастровой стоимости без объективных оснований.

Для этого необходимо обратиться в компетентные судебные инстанции с исковым заявлением, содержащим в себе просьбу об оспаривании сложившейся кадастровой стоимости. Обязательно указывается дата обращения.

Источник: https://1kvartirka.ru/kak-rasschityvaetsja-kadastrovaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Кадастровая стоимость завышена

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

  • оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
  • на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

  • на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
  • на основе капитализации расчётного рентного дохода;
  • исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) — кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции — Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Источник: http://www.pbu.ru/pbu/article/1820

Определение и расчет кадастровой стоимости земельного участка, порядок оспаривания в суде

Для государственного регулирования вопросов недвижимости была введена кадастровая стоимость земли. Она формируется по определенной методике, данные о характеристиках и ценах заносятся в Единый государственный реестр. Их используют для расчета аренды или продажи участков.

Определение кадастровой стоимости

Положения о ведении подобного учета изложены в статье 70 ЗК РФ. Подробная методика расчета, прав и обязанностей сторон при заключении соглашения – в законе №361-ФЗ. Силами государственных комиссий выполняется расчет кадастровой стоимости земельного участка, с учетом показателей нормативной и рыночной цены.

Особенности учета недвижимости:

  • Оценке подлежит как приватизированная, так и государственная земля.
  • Максимальная периодичность проведения оценки – 5 лет. По истечении этого срока либо создается новая комиссия, либо применяются альтернативные методы установки цены.
  • Определение кадастровой стоимости земельного участка делается с помощью профессиональных оценщиков.
  • Результаты заносятся в единый реестр.

Для ознакомления с действующими ценами можно воспользоваться интерактивной картой по адресу pkk5.rosreestr.ru. Также предусмотрена возможность оспаривания результатов или выполнение перерасчета.

Для оспаривания необходимо подать заявление в государственную исполнительную структуру. Предварительно рекомендуется сделать независимую оценку.

Порядок формирования цены

До того как определить кадастровую стоимость, силами местных властей выполняется ее оценка. Сначала создается комиссия, которая на конкурсной основе нанимает сертифицированных оценщиков. Определяются границы участков, выполняется комплексный анализ и присвоение одной из 17 категорий каждому из них.

На окончательную сумму влияет назначение земли, находящиеся на ней строения или объекты, удаленность инженерных коммуникаций. В качестве базовой цены можно использовать значение для эталонного участка для этого региона. Для собственника важно знать, от чего зависит кадастровая стоимость – расположение на карте региона, возможность использования земли по другому назначению.

Методики формирования цены:

  • Затратный. На этом этапе оценивается категория, устанавливаются расценки с учетом потенциальной рентабельности.
  • Сравнительный. В качестве базовой величины берут цену эталонного участка. Дополнительно учитывают специфику: состав почвы, строения, удаленность от других населенных пунктов.
  • Доходный. Основой является уже полученный доход, а именно – сумма оплаченных налогов. Нередко именно это становится причиной завышенной или заниженной цены.

Полученный удельный показатель умножается на общую площадь.

Причины перерасчета

Так как кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по несовершенным методикам – часто возникают спорные ситуации между ее владельцем и государственными контролирующими органами. Причины этому – изменение фактических границ, постройка, реконструкция или демонтаж зданий, появление дефектов, или со времени последнего проведения оценки прошло более 5 лет.

Пересмотр стоимости влечет за собой следующие последствия:

  • Снижение налогового бремени. Это важно для земли, предназначенной для застройки или проведения сельскохозяйственных работ.
  • Корректный расчет аренды земли у государства, частного лица или коммерческой организации. Нередко арендная плата привязывается к стоимости земельного участка.
  • Для продажи или покупки. Выполнение этой процедуры подразумевает корректное формирование цены, которая также косвенным образом влияет на сумму дополнительных расходов – госпошлины и налоговых сборов.

Перед началом процедуры необходимо проконсультироваться у местных практикующих юристов. Они помогут реально оценить шансы положительного решения дела. Если по предварительным расчетам разница между прошлой и фактической оценкой будет высока – можно воспользоваться услугами профильных компаний.

При выборе оценщика нужно проверить его данные в государственном реестре – se.fedresurs.ru/appraisers. Для этого необходимо знать его ФИО, код ИНН или СНИЛ и СРО. На этом же сайте указывают контактные данные специалистов.

Оспаривание кадастровой стоимости

При выполнении своих обязанностей оценщик использует общедоступные данные об участке, сравнивает показатели аналогичных по характеристикам объектов.

Так как определить кадастровую стоимость можно только по официальной методике – этот момент нужно уточнить заранее.

Проблема оспаривания заключается в том, что государственная служба не предоставляет развернутый отчет, на основании которого была оценена земля.

Для начала необходимо обратиться в местную государственную контролирующую службу. Если ее представители будут против проведения повторной оценки – можно готовить документы в суд. Важно убедиться в правоте иска, основанием для этого служит официальный отчет независимого эксперта.

Порядок оспаривания:

  1. Сбор необходимых документов, подготовка доказательной базы.
  2. Передача заявления для дальнейшего рассмотрения в суд или государственную комиссию.
  3. Если понадобится – предоставить дополнительные данные или сведения.
  4. При положительном решении в Государственный реестр.

В зависимости от сложности дела время его рассмотрения может затянуться на 3-4 месяца. Важно, чтобы комиссия или суд были согласны с методикой расчета, которую применил независимый оценщик.

В видеоматериале специалист подробно рассказывает о методике оспаривания установленной цены на землю:

Определение и расчет кадастровой стоимости земельного участка, порядок оспаривания в суде Ссылка на основную публикацию

Источник: https://FreeLawyer.guru/zemlya/kadastrovaya-stoimost-zemli.html

Как осуществляется оценка кадастровой стоимости земельного участка?

Оценка кадастровой стоимости земельного участка представляет собой специальный комплекс мероприятий, которые проводятся для определения нормативной цены на участок земли в зависимости от ее категории, а также месторасположения.

Она требуется для урегулирования земельных отношений, осуществления сделки по купле-продаже либо аренде, определения суммы налога на землю. Согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку необходимо проводить минимум один раз в пять лет.

Итоговая оценка заносится сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в специальный государственный кадастр недвижимости.

Какая связь существует между нормативной, кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка?

По законодательству Российской Федерации, кадастровая оценка земельных участков обычно дополняется расчетами рыночной, а также нормативной стоимости участка земли.

Нормативную цену используют в тех случаях, когда не была определена кадастровая стоимость.

Работники местных органов самоуправления обязаны каждый год рассчитывать нормативную цену на участок земли и менять ее не более чем на 25%.

При этом следует отметить, что она не должна превышать 75% от соответствующей рыночной цены. Она указывается в документах, которые выдаются местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам.

На рыночную стоимость влияет взаимодействие между существующим спросом и предложением на земельном рынке в определенным регионе. Обычно ее величина не превышает максимальный размер предполагаемой рыночной стоимости аналогичного участка земли. Чаще всего ее рассчитывают на вторичном рынке.

Данные разновидности стоимости нередко отличаются между собой. Поэтому, если требуется оспаривание кадастровой оценки земельного участка, рекомендуется дополнительно делать расчет нормативной стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость?

По Правилам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, эта процедура должна проходить в следующем порядке:

  1. Прежде всего, территориальному субъекту Российской Федерации нужно принять решение об оценке кадастровой стоимости земель, которые принадлежат к его участку.
  2. Работниками территориального управления Росреестра составляется список участков земли, для которых необходимо обязательно провести такую оценку. Согласно нормам действующего законодательства Российской Федерации, все земли населенных пунктов разделены на семнадцать видов разрешенного применения. В населенных пунктах их делят на отдельные территориальные единицы, в которых выделяются так называемые кадастровые кварталы.
  3. В этом же списке к каждому земельному участку добавляются соответствующие характеристики (местонахождение, площадь, наличие и описание каких-либо строений).
  4. Росреестром привлекается специальная оценочная организация, в обязанности которой входит расчет уделенного показателя кадастровой цены по всем отдельным кадастровым кварталам, а также определенным видам разрешенного применения.
  5. Чтобы официально утвердить полученные результаты оценки кадастровой стоимости, необходимо оформить специальный нормативный акт для конкретного территориального субъекта Российской Федерации;
  6. После того, как результаты получат официальное подтверждение, их следует занести в Реестр по кадастровому учету территориального управления Российской Федерации.

Как провести оценку кадастровой стоимости?

Для определения данного вида стоимости участка земли используется удельный показатель кадастровой стоимости для 1 м2. Это число необходимо умножить на площадь оцениваемой территории.

Следует отметить, что удельный показатель иногда отличается для разных кадастровых кварталов либо различных видов разрешенного применения.

Поэтому если для одного и того же участка допускается несколько видов разрешенного применения, то для расчетов нужно брать самый высокий удельный показатель со всех существующих.

Где и каким образом можно узнать кадастровую стоимость на определенный участок земли?

Чтобы стать обладателем этих сведений, необходимо обратиться за помощью к работникам территориального отделения Росреестра РФ. В заполненном заявлении нужно обязательно указать соответствующий кадастровый номер интересующего участка.

Он содержит номер не только конкретного земельного участка, но еще и квартала, региона и округа. Его можно узнать в Росреестре, на официальном сайте данной организации, а также в различных документах на землю.

После запроса работники Росреестра предоставляют имеющиеся данные, включая и расчетные платежи.

Кроме того, для получения информации о кадастровой стоимости можно воспользоваться специальной интерактивной кадастровой картой, которая размещена ниже. Для этого пользователю нужно в соответствующей графе указать кадастровый номер объекта.

Также можно использовать постановление муниципальных органов власти, в котором указаны официальные результаты проведенной государственной оценки кадастровой стоимости для 1 м2. Это число нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, чтобы получить его примерную цену.

Может ли измениться кадастровая стоимость?

Для существенного изменения кадастровой стоимости на участок земли требуются следующие причины:

  1. Обнаружение каких-либо ошибок в соответствующей документации, которые являются главной причиной значительного завышения кадастровой цены. Их можно оспорить в суде либо в административном порядке. По решению уполномоченных специалистов исправления вносятся в официальные документы.
  2. Появление тех или иных объективных изменений в перечне основных характеристик конкретного земельного участка (изменение его границ и, соответственно, площади, переквалификация вида разрешенного применения, определение к другой категории). В данной ситуации необходимо обратиться в местные органы Росреестра с заявлением и предоставить пакет соответствующих документов.

При завышенной кадастровой стоимости происходит и увеличение суммы налога на землю, который нужно платить ее собственнику, а также размер арендной платы либо выкупа государственного земельного участка. Поэтому уменьшение стоимости позволяет существенно сэкономить на разных сопутствующих расходах.

К самым распространенным причинам завышения данного показателя относятся:

  1. Повышение удельного показателя для конкретного вида разрешенного применения.
  2. Неправильно установленный вид разрешенного применения для соответствующего земельного участка.
  3. Кадастровая цена заметно выше рыночной.

При неправильно рассчитанной кадастровой стоимости для оспаривания результатов необходимо обратиться в суд либо в специализированную комиссию. Сделать это требуется в течение шести месяцев после занесения информации в Государственный кадастр недвижимости.

Работники комиссии имеют право пересмотреть кадастровую стоимость на указанный участок земли только в таких ситуациях:

  1. Если были предоставлены доказательства того, что оценку сделали на основании неверной информации.
  2. Если имеется заключение, выданное независимым высококвалифицированным оценщиком, о реальной рыночной стоимости земли.

Источник: http://law03.ru/land/article/ocenka-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka

Актуальные вопросы определения рыночной стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости

С 2014 года, изменения в  ФЗ №135 споры о признании кадастровой стоимости равной рыночный фактически выведены из под юрисдикции арбитражных судов и переданы в краевые (областные) суды общей юрисдикции, где на протяжении  2014-2015 г. формировалась своя практика.

И вопросов возникало очень много, в том числе относительно того, кто является надлежащим ответчиком в данной категории споров кадастровая палата или губернатор региона; должен ли суд анализировать сопоставимость аналогов и другие показатели, используемые в отчетах оценщиков; в каких случаях назначать судебную экспертизу, какие вопросы ставить перед экспертом и т.д. В последующем изменился порядок рассмотрения подобных споров, так как вступил в действие кодекс административного судопроизводства. И процесс формирования практики продолжается до сих пор. Справедливости ради стоит отметить, что многие нюансы прояснило Постановление Пленума ВС  №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Переориентироваться приходится на ходу и здесь крайне важно, чтобы интересы землепользователей представлял профессиональный юрист, имеющий положительную практику по данной категории споров.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости имеет смысл, когда кадастровая стоимость земельного участка очевидно значительно выше рыночной. Довольно распространено это явление под объектами промышленных предприятий. В  практике не редко встречается разница в 270% и более.

Налоги и арендную плату необходимо не просто платить, а платить своевременно — это аксиома. Однако это бремя должно быть экономически обоснованным и сбалансированным.

Признание кадастровой стоимости равной рыночной – это реальный механизм соблюдения паритета между интересами государства с одной стороны и интересами хозяйствующих субъектов и физических лиц с другой.

Если сумма совокупных затрат на совершение процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной менее   годовой суммы арендных платежей или суммы земельного налога, т.е. затраты окупаются менее чем за один год, то необходимо смело идти в суд и отстаивать свои законные интересы.

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки регулируется как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и КАС РФ. При этом предварительное обращение в комиссию не является обязательным: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в комиссии, так и в суде.

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью.

Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания.

Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо  предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности.

При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет.

У оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность.

К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков.

Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем.

Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.

Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода.

Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».

Источник: https://sibac.info/studconf/science/xxi/76959

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть