Как правильно проверять чистоту квартиры перед покупкой

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в 2017 году — самостоятельно, бесплатно, онлайн

Как правильно проверять чистоту квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры стоит убедиться в том, что выбранный объект является юридически чистым. Но как можно проверить это? Рассмотрим основные рекомендации, которые актуальны и в 2017 году.

К покупке квартиры гражданину стоит подойти со всей серьезностью. К такой сделке необходимо готовиться. И важная составляющая — проверка юридической чистоты.

При этом не имеет значения, самостоятельно ли вы будете проводить такую проверку, или заручитесь поддержкой специалистов.

В любом случае важно понимать, какие этапы такого процесса, чему уделить особое внимание, ведь вам придется расстаться с большой суммой.

Основные моменты

Понятие юридическая чистота квартиры широко используемое, хотя и появилось в сфере риэлтерских компаний.

Бывает, что даже при обращении в такую фирму граждане сами не понимают, чего именно требуют. Разберемся, о чем идет речь.

Что это такое

Если недвижимость является юридически чистой, то никто не сможет истребовать ее у нового владельца. И чтобы проверить такую «чистоту», стоит внимательно изучать документы.

Так можно получить уверенность в том, что права собственности у прежнего собственника появились законно, нет никаких обременений на жилье и т. д.

Виды обременений

Под обременением понимают ограничения в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Но не все ограничения считаются обременениями. Особенность — оно должно налагаться согласно законодательству.

Формы обременений:

По воле владельца (на добровольной основе) При залоге
Против воли владельца (в принудительном порядке) При аресте

Когда меняется собственник имущества, обременение не будет менять ни характер, ни сроки. А значит, покупателю придется вместе с объектом принять и сопутствующее обременение.

Обременения могут быть в виде:

Залога При котором закладывается имущество под обеспечение долга
Доверительного управления Когда имуществом управляет попечитель собственника
Ограничения на распоряжение Объектом при необходимости госоргана
Иных обременений Прописанных в законодательстве

Правовая база

При покупке квартиры стоит опираться на нормы ФЗ № 214, № 122, что принят 21 июля 1997 года, а также положения Гражданского кодекса.

Как проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту самостоятельно бесплатно

Проверяют несколько моментов:

  • сколько граждан зарегистрировано в помещении;
  • кто ранее проживал и кто живет в текущий момент;
  • проведено ли в квартире перепланировку;
  • нет ли обременений;
  • когда дом введен в эксплуатацию, не относится ли он к аварийным объектам;
  • есть ли долги по коммунальным платежам и т. д.

Проверка осуществляется в несколько этапов. Сначала уделяют внимание правам на помещение и документам.

Проверяют:

  • свидетельство, что подтвердит прохождение регистрационной процедуры при установлении права собственности;
  • справки, на основании которых такие права появились;
  • образец кадастрового паспорта и технического плана;
  • доверенность, если интересы собственника представляет иное лицо.

Проверяется достоверность документации, легитимность. Устанавливается, если ли у владельца право на совершения сделки купли-продажи, является ли он дееспособным.

Проверка истории

Обязательно проверять историю жилплощади. При выяснении такой информации понадобится выписка из ЕГРП.

Такой документ будет содержать сведения о том:

  • было ли наложено на квартиру арест;
  • сколько раз оформлялся переход прав собственности за последние 20 лет, то есть, сколько раз перепродавался объект.

Самые «чистые» квартиры те, о которых практически нет информации в ЕГРП. Если помещение было арестовано или налагался запрет, проверяют, как давно это было.

Срок давности, в течение которого сделки с квартирой могут быть признаны недействительными, составляет 3 года. Желательно, чтобы за последний трехлетний период не было наложено никакого ограничения.

Выписка из домовой книги разъяснит такие моменты:

По какой причине выписывались граждане из помещения Если лицо находится в армии или тюрьме, то оно вправе вернуться в квартиру и заново прописаться
Кто убыл до прохождения приватизационной процедуры Ведь может оказаться что такие граждане вправе претендовать на дою недвижимости

Сведения о прописанных и выписанных гражданах должны быть одинаковыми во всех справках. Любое несоответствие должно вас насторожить.

Расширенную выписку о прописанных лицах выдают после внесения определенной суммы.

Качество недвижимости

Далее стоит выяснить, какого качества помещение. Владелец должен иметь справки из БТИ. В их перечень входит и кадастровый план, в котором содержатся данные обо всех параметрах квартиры, отражено, проводилась ли перепланировка.

Согласие должны давать сотрудники муниципального органа, но обязательное условие — нельзя нарушить качество помещения и повредить несущие конструкции.

Если владелец переоборудовал квартиру без разрешения, могут возникнуть проблемы в будущем у новых собственников.

Если покупается жилплощадь в новостройке, изучают положения договора о качестве строения, приложения к нему.

Обязательно описание:

  • материалов, из которых построено дом;
  • коммуникаций;
  • иных технических характеристик;
  • гарантии на произведенные работы и установленное оборудование.

Если застройщики оформляют ДДУ в строительстве, их регистрируют согласно законодательству. Такие условия исключат двойную продажу одной и той же квартиры.

Кто такой продавец

Уделите внимание проверке собственника жилья. Можно зайти на любой электронный сервис и найти интересующую информацию. Такой сервис содержит и ФМС Российской Федерации.

При проверке установите, является ли подлинным паспорт гражданина. Тщательно проверяйте представителей собственника, которые действуют по доверенности.

: как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке

Такой документ обязательно заверяется в нотариальной конторе, и не должен быть отозванным. В доверенности отражаются полномочия человека — вправе ли он ставить свою подпись на договоре, получать средства.

Важно проверить, дееспособен ли продавец на момент совершения сделки. Если для человека сделка значима, он и сам предоставит соответствующие справки.

Если окажется, что ваш контрагент состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, не стоит соглашаться на заключение договора. Ведь в последствии такое соглашение будет признано недействительным.

Права третьих лиц

Важно выяснить, нет ли претендентов на помещение. Кто имеет право на долю квартиры, прописан в свидетельстве или справке, на основании которой возникли права собственности.

Это право может быть у родственников (родителей, детей, братьев, сестер), которых выписали из жилья временно из-за возникших обстоятельств.

Это касается лиц:

  • что находятся на срочной службе в армии;
  • пожилых родителей, что находятся в доме престарелых;
  • заключенных в месте лишения свободы;
  • что находятся в специальном воспитательном учреждении или в спецшколе;
  • что находятся на лечении в стационаре в психоневрологических больницах.

Как узнать о таких гражданах. Попросите предоставить выписку из домовой книги.

Если в свидетельстве о праве собственности сказано, что квартира получена по наследству. Нужно узнать, нет ли иных претендентов на нее.

Стоит обратиться в нотариальную контору, где открывалось наследство. Вам выдадут выписку из нотариальной книги с такой информацией.

Так выясните, отказывались ли иные родственники от наследства. Выписка будет содержать ФИО владельца и сведения из паспорта.

Если собственник помещения менял фамилию, значит есть риск того, что может претендовать на долю недвижимого имущества бывший супруг. Стоит получить согласие в такого лица на совершение сделки.

Претендентами на помещение могут быть:

  • лица, что были зарегистрированы в квартире ранее;
  • несовершеннолетний член семьи;
  • супруг;
  • наследник.

Что еще нужно знать

Стоит обратить внимание и на такие нюансы:

Что прописано в свидетельстве Какой именно объект покупается — квартира, комната или комната в секции. От этого будет зависеть стоимость. И вы будете понимать, не переплачиваете ли вы за жилплощадь
В свидетельстве не всегда есть данные об обременениях Такие сведения стоит уточнять в МФЦ или офисе Росреестра, получив выписку
Уточните, нет ли задолженностей по коммунальным платежам Справка продавцу может быть выдана в домоуправлении или в бухгалтерии ТСЖ. Но учтите, что сведения по электроэнергии предоставлены не будут (для этого нужен отдельный документ)
Желательно в соглашении купли-продажи Прописать условия передачи квартиры без задолженностей. В противном случае оговорите момент, что продавец должен погасить необходимую сумму
Если квартира передана продавцу по наследству Возьмите у него документ, которым он обязуется в случае возникновения претензий со стороны третьего лица их решать
Обратите внимание, сколько стоят аналогичные объекты на рынке Если вам предлагают жилье по заниженной цене — более тщательно проверяйте документы на юридическую чистоту
Желательно проверить по официальной информационной базе арбитражного суда Не было ли признано продавца банкротом. Ведь может оказаться, что в отношении такого гражданина открыто производство по данному делу
Самое главное Оценить всю полученную информацию про квартиру и собственника. Учтите, если помещение покупалось менее, чем три года назад, то сделка еще может быть оспорена заинтересованными лицами, да и сумма может быть занижена в соглашении с целью снизить размер налога

Не заключайте сделку, если не пообщались с владельцем. Желательно вообще заключать соглашение не с представителями собственника, а с самим собственником. Ведь по доверенности действует немало мошенников.

Возможности онлайн

Есть множество компаний, которые предлагают проверить квартиру на юридическую чистоту. И для этого не обязательно отправляться в офис такой организации. Можно заказать услугу онлайн.

Примерно за 6 тыс. рублей можно получить необходимые выписки и заключение о возможных рисках при приобретении квартиры.

Заказывая услугу, вам необходимо будет указать адрес объекта, загрузить некоторые документы (выписку из домовой книги, документ-основание получения права собственности).

За отдельную плату можно даже уточнить информацию из психоневрологического диспансера. Как долго ждать результатов? В зависимости от того, насколько полной должна быть информация по недвижимости.

А проконсультироваться относительно полученного результата можно будет в любое время на бесплатной основе, связавшись по телефону с сотрудником такой компании.

Некоторые фирмы предлагают также сопровождение при совершении сделки. Отдельные документы можно проверить и самостоятельно, воспользовавшись официальными порталами.

Все, что от вас потребуется — заполнить соответствующие поля, оплатить услугу. Выписку вам вышлют спустя 5 дней.

Итак, чтобы обезопасить себя, постарайтесь проверить каждый из вышеперечисленных документов.

Вся эта информация позволит вам получить уверенность в честности покупателя и юридической чистоты квартиры.

Но, к сожалению, даже проведенная по всем правилам проверка — это не стопроцентная гарантия того, что не возникнет проблем.

Бывший владелец может в некоторых случаях доказать, что его права при заключении договора были ущемлены. Так что лучше всего заручиться поддержкой специалиста.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-proverit-juridicheskuju-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Рассказываем, какие докумены продавца должны быть в порядке

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Часто этим занимаются юристы агентств недвижимости.

Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с купленной на вторичном рынке недвижимостью.

Можно выделить 5 основных моментов, которые достойны самого пристального внимания.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первое, с чего нужно начать – это выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца.

В большинстве случаев, законные владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Также можно встретить человека, располагающего таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что в бумаге нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, это тоже может проверить любой гражданин России. В некоторых случаях в договоре указываются условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия.

Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после приобретения недвижимости.

Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Проверяем историю квартиры

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (т. е. там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т. д.). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются подставить. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект.

Так как в выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д., то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Согласно российскому законодательству, устанавливается максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными, он равен трем годам. Соответственно, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно.

Но если, все же, в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой совершенно легально.

Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет и, как следствие, решение еще не вынесено, имеет смысл подождать с заключением сделки до тех пор, пока суд закончит разбираться с этим делом.

Правда, до сих пор случается такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно, это касается достаточно старых квартир.

Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, с помощью которых можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство.

Дело в том, что, согласно российскому законодательству (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления.

Если этого не произошло, перепланировки являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность. Здесь все просто: если нет разрешения соответствующих органов, переоборудование квартиры автоматически является незаконным.

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру.

Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта (это легко делается благодаря наличию специального сервиса на официальном сайте Федеральной Миграционной Службы РФ).

Правда, эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол, т. е. территориальное подразделение ФМС.

Большие сложности возникают в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий.

Стоит прочитать и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца — возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права.

Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Чаще всего это случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.

Сделка по купле-продаже квартиры – не такой уж сложный процесс, но важно на каждой стадии ее совершения четко задавать вопросы и требовать получения таких же четких ответов.

Собрать все требующиеся документы и проверить их можно самостоятельно, главное – проявлять настойчивость и не забывать ни об одной мелочи.

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Источник

14.12.2014 в 12:01

Источник: https://kvartira.mirtesen.ru/blog/43927652796

Что нужно знать при покупке квартиры и проверка на долги

Что нужно знать при покупке квартиры и проверка на долги

Покупая жилье на вторичном рынке нужно внимательней отнестись к проверке документов на квартиру. Купив недвижимость и не проверив все документы, есть большая вероятность получить проблемы с задолженностями предыдущего владельца или того хуже придется делить свое имущество с посторонними людьми. Как избежать подобных ситуаций разберем в этой статье.

Чаще всего по невнимательности покупателя проводятся сделки, результатом которых становится покупка недвижимости с обременением прав третьих лиц. Для того чтобы такого не случилось предлагается провести ряд мероприятий и приобрести квартиру «с рук» с минимальными рисками для покупателя. О том как это сделать читайте ниже.

Что обязательно проверить перед покупкой квартиры

Юридическую чистоту понравившейся жилой площади проверить лучше прибегнув к помощи юриста специализирующегося именно на вопросах недвижимости. Любопытство и настойчивость в этих условиях помогут вам купить чистую квартиру, а поленившись проверить всю информацию, вы, как покупатель, рискуете своими деньгами.

Сначала обратите внимание на следующие пункты, прежде чем заняться проверкой квартиры по инструкции.

  1. У продавца должны быть все документы удостоверяющие собственность на имущество:
    • Договор(а) основания на каждого владельца и свидетельство(а) о праве собственности;
    • Паспорта: кадастровый и технический. Должны присутствовать оба паспорта, если хотя бы одного нет продавец обязан дозаказать его.
  2. В квартире не должны быть временно прописанные граждане, с сохранением права проживания после смены собственника (временно выписанные). В противном случае, купив квартиру, временно выписанные лица смогут снова в ней прописаться и жить вместе с новым хозяином. К таким относятся:
    • отбывающие срок заключенные;
    • военные (срочники);
    • дети, которые находятся в воспитательных учреждениях;
    • люди, находящиеся в домах престарелых;
    • граждане на лечении в психиатрическом диспансере.
  3. Квартира не обременена правами третьих лиц:
    • Не фигурирует в судебных разбирательствах;
    • Отсутствие ренты — нет договора по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность рентоплательщику.
    • Без ареста. Если суд наложил арест на квартиру за неуплату коммунальных платежей или кредит, то продать такую недвижимость можно только после снятия ареста. То есть погасить все задолженности.
    • Отсутствует залог. Если квартира ипотечная, и она находится в залоге у банка, то чтобы продать ее нужно сначала получить согласие банка, погасить кредит и снять обременение в Рег. палате.
    • Не сдана в аренду. С этим пунктом нужно быть внимательней. Собственник может продать квартиру, но арендаторы, по договору, могут проживать в ней до конца истечения срока действия договора.
  4. Перепланировка, если таковая имеется, должна быть узаконена. Что, будет если купить квартиру с не узаконенной перепланировкой в ипотеку? Банк не одобрит такую недвижимость, придется либо отказаться от нее, либо привести квартиру к соответствию с планом. Если же такое жилье уже куплено, то в дальнейшем новому хозяину придется самому ее узаконить, на что тратятся не маленькие деньги и время.
  5. Проверьте, не была ли квартиру куплена в браке и оформлена на одно лицо. Если это так, то нужно юридически заверенное согласие второго супруга, иначе в дальнейшем, он сможет подать в суд и выиграет его, ведь недвижимость покупалась на общий семейный бюджет. Результатом такой невнимательности может оказаться проживание со старым владельцем либо размен квартиры.
  6. Покупая наследственную квартиру, обязательно сходите к нотариусу который вел дело о наследстве и убедитесь, что на жил площадь больше нет претендентов. В противном случае вы сможете потерять имущество.
  7. Наличие несовершеннолетнего собственника, заставит получить разрешение из органов опеки, если оно не получено, то в Регистрационной палате откажут в проведении сделки.
  8. При покупке квартиры по доверенности, обратитесь к нотариусу, чтобы узнать не отозвали ли доверенность на продажу. Если это случилось, то продажу может осуществить только собственник лично.

Выше был представлен список по которому нужно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Почти все документы продавец должен иметь перед продажей.

Мошенники часто придумывают отговорки и пытаются тянуть время. Если, якобы по забывчивости, невнимательности, занятости, продавец не предоставляет нужный пакет документов — не торопитесь с покупкой. Лучше перебдить чем не недобдить.

Согласие супруги или супруга

Если недвижимость принадлежит мужу и жене (покупалась в браке), то нужно обязательно согласие обоих сторон на продажу. Оно не должно быть озвучено устно, попросите нотариально заверенное согласие от одного из супругов.

Исключением может стать семья у которой заключен брачный договор в котором прописано кому принадлежит квартира.

Посмотрим историю сделок с покупаемой квартирой

Для того чтобы проверить историю сделок с квартирой нужно взять выписку из Гос. реестра об истории сделок. Эту процедуру делает продавец недвижимости или доверенное им лицо. Берется такой документ из МФЦ или Регистрационной палаты.

Получив выписку посмотрите не часто ли перепродавалась квартира. Если да, то стоит насторожиться и проверить ее более тщательно, подключив к процессу юристов.

Обращаем внимание на перепланировку

Проверка перепланировки не займет много времени. К этому процессу не нужно подключать специалистов, достаточно лично сверить план квартиры с имеющейся. Убедитесь, что все стены, предусмотренные двери и темные комнаты находятся на своих местах. Этого будет достаточно для проверки.

Если продажа квартиры происходит по генеральной доверенности

  • Перед самой покупкой, необходимо сходить к нотариусу который делал эту доверенность и проверить не отозвана ли она.
  • Проверьте владельца квартиры на адекватность и дееспособность. При малейших подозрениях, попросите предоставить справки из псих и неврологического диспансера. Продавец не должен состоять на учете ни в одном из заведений. Если же он все таки состоит там, то соответственно должен иметь опекуна, который и должен дать справки из органов опеки и попечительства о согласии на продажу квартиры. В противном случае сделка признается недействительной.

Проверить наличие прописанных и временно выписанных

До продажи квартиры все прописанные лица должны быть выписаны, иначе даже после смены владельца они имеют право проживать на территории жилья с новым хозяином. Выписать таких граждан можно только через суд.

Как это проверить? Продавец должен взять справку с паспортного стола в которой указывается наличие прописанных граждан.

Как проверить временно прописанных лиц в покупаемой квартире? Этот момент более щепетилен и требует особого внимания.

Обратитесь вместе с владельцем в паспортный стол и узнайте не был ли кто либо выписан не по новому месту жительства, а в псих диспансер, места лишения свободы, воспитательное учреждение.

Если ответ будет утвердительный, то от сделки стоит отказаться, так как вернувшись, эти лица имею право на совместное проживание с вами.

Наследственная квартира

Если сделка происходит с наследственной квартирой, то нужно обратиться к нотариусу который вел дело. Он должен подтвердить письменно, что иные претенденты на недвижимость отказались и у квартиры только один действующий наследник.

Согласие супругов

Если семья приобретала квартиру в браке, то следует попросить нотариально заверенное заявление второй владельца на согласие о продаже.

Такое заявление не потребуется если у супругов оформлен брачный договор в котором четко указывается пункт о раздельном имуществе.

Как не купить квартиру с долгами

Для того чтобы не купить жилье с задолженностью пройдитесь с продавцом по всем выше описанным организациям и получите справки о задолженностях за последние месяцы. Не сделав эту процедуру, ЖЭК не будет церемониться, а требовать долги с вас. Эта ситуация разрешима в суде, но потраченные деньги и время не стоят того.

Бывает так, что собственник не может погасить свои доги по коммунальным платежам. Эта ситуация разрешается составление договора о задатке. В котором указывается сумма задолженности и идет в счет оплаты долгов.

В заключении хочется отметить следующее. Понаблюдайте за продавцом, посмотрите не пытается ли он скрыть встречу с соседями, идет ли на встречу вашим пожеланиям. Не выдумывает ли отговорок для предоставления того или иного документа.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-yuridicheskaya-chistota-nedvizhimosti/

Проверка квартиры на чистоту при покупке — документы, на вторичном рынке, самостоятельно, через Росреестр, онлайн, инструкция, в новостройке

Проверка квартиры на чистоту при покупке - документы, на вторичном рынке, самостоятельно, через Росреестр, онлайн, инструкция, в новостройке

Приобретение жилья сопряжено не только с выбором технических параметров и комфортабельности, но и с проверкой документов, счетов и прочих нюансов.

Большинство сложностей возникает при юридическом оформлении.

Проблемы могут возникнуть, если покупатель не удостоверился в правомочности продавца или представителя собственника совершать сделку, существуют скрытые владельцы квартиры и прочее.

Полная проверка квартиры на чистоту при покупке включает:

  • анализ документации удостоверяющей права владения;
  • установление истории перехода собственности;
  • соответствие качеству, если жилье покупается в новостройке;
  • права заинтересованных третьих лиц;
  • обременение, наложенное на недвижимость по кредитным договорам, судами или другими ведомствами.

Проверку можно провести самостоятельно или воспользоваться услугами юристов и лиц, специализирующихся на данной проблематике.

При анализе копии документов рекомендуется сверять с оригиналами, а осмотр производить в присутствии владельца недвижимости.

Приобретение недвижимого имущества, независимо от типа, проводится в несколько этапов, самым ответственным из которых является юридическое обследование.

Существует несколько шагов позволяющих ответить на вопрос: как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Документы на недвижимость

Первоначально следует изучить пакет документации на предмет:

  • достоверность и легитимность правоустанавливающих свидетельств о праве собственности;
  • полномочий продавца и его физическое состояние (состоит на учете в ПНД или НД);
  • постоянную и временную регистрацию граждан на покупаемой жилплощади;
  • притязания третьих лиц, включая несовершеннолетних членов семьи продавца;
  • обременения, аресты, запрет отчуждения по решению суда и так далее;
  • баланс по оплате коммунальных услуг;
  • соответствие планировки помещений.

У продавца следует истребовать следующие документы:

  • свидетельство о праве владения, договор купли-продажи, мены, дарения или решение суда;
  • завещание или свидетельство о вступлении в права наследника;
  • техпаспорт, кадастровый паспорт;
  • последнюю квитанцию об оплате коммунальных платежей.

Другие сведения необходимо проверить самостоятельно. К ним относится установление статуса продавца на предмет вменяемости, то есть, не состоит ли он на диспансерном учете в психиатрическом или наркологическом диспансере.

Следует с осторожностью относиться к квартирам, переданным по решению суда. Постановление может быть обжаловано в установленные сроки и сделка будет расторгнута.

При изучении документов необходимо требовать предоставление оригиналов, а для дальнейших действий сделать фотокопии.

Бумаги исследуют на предмет содержания, наличия подписей и штампов регистрирующих учреждений.

Документы должны быть оформлены на специальных бланках, если использование таких установлено законом.

История жилья

Основным источником информации для проверки возможных претендентов на квартиру из числа бывших собственников или лиц, ранее прописанных по этому адресу, является домовая книга.

Записи проверяют на наличие причин, по которым выписаны граждане и ссылок на подтверждающие документы.

Кроме того, необходимо обратить внимание на граждан, убывших до приватизации объекта. Возможно, они имеют право на часть в недвижимом имуществе.

Данные о владельцах, зарегистрированных и выписанных из квартиры должны совпадать во всех документах, начиная с домовой книги и заканчивая выпиской из ЕГРПУ.

Расширенная выписка о зарегистрированных (проживающих) лицах в квартире предоставляется на платной основе.

Качество

Анализ документов на вторичное жилье требует тщательного изучения. Достоверность сведений можно подтвердить только наличием всех документов, включая выданные до момента приватизации.

Качественное изучение исключает возможность оспорить результаты сделки третьими лицами.

При покупке жилья в новых многоквартирных домах следует изучить статьи договора о качестве жилья, документ или приложение к нему должны описывать:

  • материалы, из которых построено помещение;
  • коммуникации;
  • прочие технические данные;
  • гарантию на выполненные работы и оборудование.

Кроме того, если застройщик оформляет договор долевого участия, его необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Такое условие исключает двойные продажи одной и той же жилплощади.

Права третьих лиц

На объект недвижимости (квартиру) или его часть, помимо владельца, указанного в свидетельстве на право собственности, могут претендовать по закону:

  • ранее прописанные граждане;
  • несовершеннолетние члены семьи;
  • супруг;
  • наследники, которые ранее не были заявлены.

Обременение

Удостоверится, наложен на квартиру арест или есть иные типы обременения, например, залог в качестве обеспечения по кредиту, можно путем получения выписки из ЕГРП (реестр прав владельцев недвижимым имуществом).

В документе:

  • указывается тип обременения;
  • имеются другие сведения о владельце квартиры, моменте вступления в права собственника и прочее.

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке

Качественный сбор информации и анализ зависит от возможности получить данные по квартире.

Для новостроек и вторичного жилья существуют различные нюансы, которые нужно учитывать при покупке:

  • вторичный рынок делится на жилье, приватизированное и купленное в частную собственность у застройщика;
  • к новостройкам относят строящиеся дома по договорам ДДУ и готовые, ранее не имеющие владельца.

В обоих вариантах их приобретение могло быть связано с ипотекой, а соответственно недвижимость имеет обременение.

На вторичном рынке

Переход права собственности от физического лица к иному владельцу подразумевает:

  • изучение правомерности действий продавца;
  • наличие других претендентов, обременения и долгов.

Если квартира была приватизирована (передана из государственной собственности в частную), то такую сделку следует проверять на нарушение правил приватизации.

В новостройке

Договора долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре, а передача прав на имущество путем переуступки возможна только при переоформлении ДДУ.

В любых договорах на покупку в новостроях следует учитывать обязательства по качеству и комплектность квартир.

Переуступка прав оформляется путем переоформления и перерасчета выплаченных сумм.

Кроме того, в договоре должен быть указан момент приема-передачи имущества, который является основанием для регистрации прав собственности.

Можно ли самостоятельно?

Анализ документов на квартиру можно произвести собственными силами:

  1. Первоначально изучаются бумаги, которые обязан предоставить продавец. Документы необходимо анализировать в оригиналах, а себе снять фотокопии, что поможет идентифицировать данные в дальнейшем.
  2. Предварительную проверку необходимо совершать по выписке из ЕГРП.
  3. Оплата коммунальных услуг и другие задолженности проверяются в соответствии с выпиской из управляющей компании (ЖЭК).
  4. Сведения о прописанных лицах, временно убывших и прочих, можно узнать из расширенной ведомости, составленной на основании домовой книги.

Через Рореестр

Основные данные о владельце, обременениях и прочие характеристики квартиры внесены при регистрации в государственном реестре.

Для получения выписки заинтересованные лица на платной основе имеют право обратиться в Росреестр. Услуга предоставляется как в региональных офисах службы, так и в интерактивном режиме.

Онлайн

Для получения выписки из ЕГРП реализован официальный сайт регистрационной службы РФ.

На сайте заполняется форма, а оплата за предоставленную услугу производится на основании счета, выставленного на электронную почту заявителя. Выписка готовится в течение 5 дней.

Подробная инструкция

Чтобы удостоверится в чистоте квартиры, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Запросить у продавца документы: паспорт, договор купли-продажи (свидетельство на право собственности), расширенную выписку из домовой книги, выписку по лицевому счету, технический и кадастровый паспорт.
  2. Проверить согласно выписке из ЕГРП обременения, сведения о владельце и сравнить их с паспортными данными.
  3. Изучить информацию о прописанных и временно выписанных лицах, наличии несовершеннолетних, используя выписку из домовой книги.
  4. Если владелец получил квартиру по наследству, установить возможных претендентов, изучив завещание, а в случае его отсутствия обратить внимание на прямых родственников умершего.
  5. Сравнить данные технического паспорта с фактической планировкой.
  6. Проанализировать оплату коммунальных услуг.

Для установления дееспособности продавца необходимо запросить данные о нем в ПНД и НД.

Все документы изучать только на оригинальных бланках, установленного образца и заверенных гербовыми печатями.

Что должно насторожить?

Результатом документальной проверки должно быть выявлено полное соответствие данных на различных документах.

Если информация разнится, то следует осторожно и внимательно подходить к покупке данного объекта.

Различие в данных говорит о том, что предоставлены либо не действительные, либо устаревшие документы.

Как правильно оформить покупку?

После проверки документов и удостоверения в легитимности продавца, договор купли-продажи оформляют в нотариальной конторе.

Если квартира владельцем была получена по наследству, то рекомендуется в договоре указать, что компенсацию возможным наследникам, последний уплачивает из своих собственных средств.

Все фотокопии предоставленные продавцом и документы, полученные в государственных инстанциях необходимо сохранить после совершения сделки.

Заключенный договор следует незамедлительно зарегистрировать в Росреестре и получить свидетельство о праве владения недвижимым имуществом.

На видео о проверке недвижимости

Источник: http://77metrov.ru/proverka-kvartiry-na-chistotu-pri-pokupke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть