Как выкупить долю в квартире? как правильно оформить сделку по купле-продажи части имущества, где оформить договор и как проходит регистрации покупки доли квартиры, а также, как можно купить часть недвижимости, если есть ребенок?

Содержание

Как продать часть квартиры?

Как выкупить долю в квартире? Как правильно оформить сделку по купле-продажи части имущества, где оформить договор и как проходит регистрации покупки доли квартиры, а также, как можно купить часть недвижимости, если есть ребенок?

Сегодня большая часть квартир находится в долевой собственности. Иногда у кого-то из владельцев возникает желание отдать свою часть или купить долю соседа.

Но продажа отдельной части квартиры — одна из самых сложных юридических процедур. Несмотря на четко прописанные нормы этой сделки, осуществить их на практике не всегда просто.

Это происходит потому, что в такой жилплощади трудно определить конкретные метры, принадлежащие хозяину.

Как продать свою долевую собственность выгоднее и проще? Нужно ли учитывать мнение других собственников квартиры? Почему продать долю сложнее, чем целую квартиру? Как правильно оформить договор купли-продажи? Об этом погорим в данной статье.

Процедура продажи

Хоть доля в квартире и не является цельным объектом недвижимости,  ей можно смело распоряжаться по своему усмотрению – продать, завещать или подарить. Оформляются такие сделки разными способами. Это может быть как договор купли-продажи, так и дарственная или рента.

Продать можно только выделенную в натуре долю – ту, по которой можно определить, какие помещения в нее входят. Выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников или по решению суда. Зарегистрировав свои права на долю, собственник может начать заниматься ее продажей.

Итак, для того чтобы продать долю квартиры, нужно:

  • Выделить долю в натуре;
  • Оповестить о продаже всех собственников квартиры в письменном либо электронном виде;
  • Опросить совладельцев, не хотят ли они выкупить вашу долю;
  • Заключить договор купли-продажи;
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если возникают проблемы с предоставлением письменных уведомлений, еще одним этапом при продаже будут судебные тяжбы.

Образец договора

Итак, рассмотрим подробнее, как правильно оформить договор купли-продажи доли в квартире. С первого взгляда он представляет собой документ довольно сложного формата. Но составить его не так сложно, как кажется. Договор заключают в письменном виде, с подписями обеих сторон. Лучше подготовить его в трех экземплярах – продавцу, покупателю и Росреестру.

Перейдем к тексту самого документа. Он в обязательном порядке должен содержать следующие элементы:

  • Дата и место составления договора;
  • Данные о продавце и покупателе (фамилия, имя и отчество, паспортные реквизиты);
  • Описание предмета сделки – долевой собственности (адрес квартиры, место расположения доли);
  • Кадастровый номер жилья;
  • Адрес квартиры;
  • Общая и жилая площадь;
  • Сумма сделки и условия оплаты;
  • Основание для продажи доли;
  • Гарантии продавца (нет ареста на квартиру и других ограничений)
  • Права и обязанности продавца и покупателя;
  • Сроки, порядок сделки и иные условия;
  • Права на имущество третьих лиц.

Также в договоре должна быть информация о том, что все стороны сделки являются дееспособными. Кроме того следует указать количество прописанных лиц и дату подписания документа.

Скачать

Образец договора.doc

Куда его подать?

Договор не нужно заверять у нотариуса. После его составления сделку регистрируют — для этого следует предоставить договор в МФЦ или Росреестр. К нему дополнительно прилагаются следующие документы:

  • Заявление о переходе права собственности на имущество;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

С продажи придется заплатить налог. При владении долей менее 3 лет он составит 13% от ее стоимости. Дата, с которой отсчитывается срок указана в Свидетельстве о праве собственности на имущество. Общая сумма налогового вычета – не более миллиона рублей.

Отличия от продажи целой квартиры

Процесс продажи доли в квартире будет отличаться от сделки с целой квартирой. Чтобы продать жилье, вам не нужны какие-либо обязательства и согласия других собственников. С продажей доли дела обстоят несколько иначе.

Одно из главных отличий – у совладельца есть приоритетное право выкупить вашу долю в квартире. Поэтому важно предоставить ему письменное извещение о продаже. При получении нотариально заверенного отказа или игнорировании уведомления в течение месяца вы получаете свободу действий. Тогда вы сможете продать право долевой собственности любому заинтересованному лицу.

Нужно ли согласие другие собственников?

Согласие других совладельцев при такой сделке – важный пункт. Его нужно составить у нотариуса еще до оформления сделки. При этом у вас уже должен быть заключен предварительный договор, еще не вступивший в силу.

Соглашение заключают в письменном виде. Как таковых правил для его составления нет. Необходимо лишь иметь при себе следующие документы:

  • Паспорт
  • Документы, устанавливающие право собственности (свидетельство, договор приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда и др.);
  • Свидетельство собственника доли;

Как продать без согласия собственников?

Но бывают случаи, что после отправки уведомления никто из собственников не выразил свое мнение о факте продажи. Если с этого момента прошло больше месяца, у вас появляется право свободно распоряжаться имуществом.

Кроме того, некоторые из жильцов могут всячески препятствовать проведению этой сделки. В таком случае препятствовать их желанию нельзя. Исключение – случаи, когда имущество уже выделено натуре.

Это процедура, в ходе которой общая собственность переходит в индивидуальную. Не спрашивая совладельцев, такую долю продать можно. Решить проблему с выделкой можно с помощью соглашения или через суд.

Предупреждение

При любом нарушении пострадавший собственник может подать исковое заявление в суд. В течение 3 месяцев он имеет право оспорить сделку. В большинстве таких случаев суд встает на сторону совладельца.

Источник: http://VseNaslednikam.ru/kak-prodat-chast-kvartiry.html

Купля продажа доли в квартире между родственниками

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

  1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
  2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
  3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
  4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Необходимые документы

Продавцу:

  • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
  • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
  • Свидетельство о праве собственности на долю.
  • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
  • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
  • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
  • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

  • Ксерокопия паспорта
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
  • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Юристы советуют! После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

  • супруг
  • дети
  • родитель/ли
  • бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Договор купли-продажи между родственниками — образец

Обязательные пункты договора

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Продажа доли в квартире близкому родственнику Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-blizkomu-rodstvenniku.html

Как оформить покупку доли, комнаты в квартире

 

  • Общая долевая собственность
  • Поправки в закон.
  • Продажа доли постороннему лицу.
  • Уведомление о продаже.
  • Предварительный договор купли-продажи доли.
  • Трудности сделки

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности.

И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.

Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно  третьему лицу — никаких проблем.

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус. Составляете и подписываете  Передаточный акт и в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.

Стоит почитать: Продажа доли родственнику или собственнику > > >

А вот если вы продаете свою долю третьему лицу, а в  в квартире десяток собственников — предстоит тяжелая работа.

Уведомление о продаже

Поэтому первой задачей Продавца является  уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием  цены и других условий продажи, например рассрочки платежа.

Если по истечении  календарного месяца, другие участники долевой собственности долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Как составить уведомление о продаже?

Оно составляется в простой письменной форме и отправляется по почте с уведомлением о вручении.

Пример формы уведомления о продаже можно скачать.

Стоит почитать : Уведомление о продаже доли 

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки.

Предварительный договор купли-продажи доли 

Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись. Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить  Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Шаблоны > > >

Трудности сделки

И вот здесь начинается самое сложное!

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения   уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Вручайте лично, если не принимает,  с двумя свидетелями составляйте Акт об отказе от получения.

Внимание:   оформить покупку доли в квартире, если там  есть  не приватизированные (доли, комнаты),  немного сложнее — уведомление о продаже необходимо подать в муниципалитет и получить решение об отказе от преимущественного права покупки. Это процедура может занять не менее месяца.

Если вы покупаете комнату в коммунальной квартире — вам так же необходимо уведомить других собственников комнат!

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире

Читайте > > >

Поправки в закон

Внимание! Изменения!

от 02.06.2016 г.

Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собраниe законодательства Российской Фeдерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие измeнения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

от 29 декабря 2015 г.

внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним»

1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;Некоторые участники общей долевой собственности будут уклоняться от получения уведомления.

Всегда рада разъяснить. Автор

Удачи!

Как оформить покупку доли, комнаты в квартире.

Источник: http://exspertrieltor.ru/2015/12/23/kak-oformit-pokupku-doli/

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Как продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы произвести сделку правильно, нужно четко выяснить алгоритм действий.

Механизм реализации продажи доли в квартире близок к обыкновенной сделке по купле-продаже. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги.

Алгоритм действий:

Помощь риэлтора или самостоятельная продажа?

Процесс сделки по продаже долей недвижимости довольно сложен. Как для продавца, так и для покупателя велик риск стать жертвой мошенников. Для того чтобы избежать неприятностей, лучше воспользоваться услугами надежных и проверенных риэлторов или агентств недвижимости. Процент от сделки в данном случае не так велик, зато помощь профессионалов станет залогом вашего спокойствия.

Поиск покупателей, интересующихся покупкой доли и риэлторов, на таких видах сделки специализирующихся, в базе недвижимости, например, в каталоге ГдеЭтотДом.РУ, сможет упростить процесс и сделать его более безопасным.

Рис. Дежурные риэлторы на портале ГдеЭтотДом.РУ

Что такое продажа доли в квартире?

Покупателю, как и продавцу, очень важно понять, что предметом продажи (покупки) является доля квартиры, а не какая-либо комната.

Например, при покупке ½ двухкомнатной квартиры, покупателю достается именно половина квартиры, а не одна комната.

Для чего покупают доли в квартире?

Покупка доли в квартире чаще всего осуществляется для следующих целей:

  1. 1 Покупка части квартиры для проживания.

    Чаще всего долю в квартире покупают те, у кого не хватает средств на покупку отдельной недвижимости. Фактически, это покупка комнаты в коммунальной квартире. Однако в договоре купли-продажи необходимо дополнительно указать не только размер доли, но и номер отчуждаемого помещения в соответствии с технической документацией, а также его площадь.

  2. 2 Для прописки.

    Обычно в этом случае общий метраж доли не превышает 2 квадратных метров. Проживание покупателя в квартире в данном случае маловероятно.

  3. 3 Для вложения средств.

    Покупка доли недвижимости часто оказывается приемлемым вариантом сделки для тех, кто надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, а потом ее перепродать. В этом случае оценка потенциальной собственности будет проходить тщательнее.

  4. 4 Для проживания.

    Наименее распространенный вариант для данного вида сделки. В данном случае покупатель будет подходить к оценке недвижимости наиболее щепетильно. Будет учитываться и метраж, и общее состояние дома, и количество соседей.

Как и зачем уведомлять участников долевой собственности о продаже?

Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее.

Только после того, как ваши соседи откажутся покупать долю, вы можете предложить ее другим покупателям.

Текст обращения важно оформить правильно. Лучше прибегнуть к помощи нотариуса. Несмотря на то, что закон этого не требует, именно нотариальное извещение станет доказательством уведомления собственников о продаже доли. В случае возникновения споров эта бумага станет доказательством вашей добросовестности.

В извещении должно быть указано:

  • — сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
  • — адрес квартиры;
  • — размер доли;
  • — цена доли.

Цена для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи.

Уведомление о продаже доли лучше отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Подобный вариант весьма выгоден для продавца. Опись служит доказательством того, что документ отсылался. Кроме того, письмо подлежит возврату отправителю и содержит конкретную дату вручения.

Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то извещение направляется в орган опеки по месту прописки ребенка. Если адрес проживания одного из совладельцев вам неизвестен, можно отправить письмо по последнему известному адресу или адресу вашей совместной квартиры.

Для ответа на предложение вашим соседям дается месяц со дня получения письма. Если среди сособственников появилось сразу несколько желающих приобрести долю, то определение покупателя среди них — прерогатива продавца. Отказы от остальных получать уже не нужно. В этом случае сделку можно провести, не дожидаясь окончания срока (30 дней).

Если же предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом нужно не забыть оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Бумага заверяется нотариально.

Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?

Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.

Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.

Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.

Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?

Продажа доли в квартире не является самой популярной сделкой на рынке недвижимости. Чаще всего клиентов оказывается не так много, как хотелось бы.

Для того чтобы получить максимальное количество откликов, можно разместить рекламные объявления в базах недвижимости, например каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ.

В объявлении лучше как можно полнее описать всю квартиру. Текст лучше проиллюстрировать фотографиями жилья.

Рис. Пример объявления о продаже доли в квартире на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Также сообщение можно разместить в печатных каталогах недвижимости и газетах. Объявления о продаже доли часто публикуются в разделах о продаже квартир и комнат. Однако не стоит вводить потенциальных покупателей в заблуждение и отметить в тексте, что именно вы продаете.

Как подготовить недвижимость к презентации?

Большинству покупателей доли состояние квартиры и дома в целом не так важно. Однако все же стоит уделить внимание подготовке недвижимости к визиту покупателей.

Успешно проведенная презентация всей квартиры, положительно настроенные соседи и хорошее состояние недвижимости — все это часто оказывается решающим фактором даже для тех, кто совершает осмотр ради соблюдения формальностей.

Если же ваш потенциальный покупатель ищет жилье или надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, то стоит подойти к процедуре презентации крайне ответственно.

Перед тем как приглашать покупателей на просмотр, убедитесь, что комнаты и помещения общего пользования в порядке, а все коммуникации исправны. Будьте готовы к неожиданным вопросам и просьбам поговорить с соседями. Заранее предупредите их о визите потенциальных покупателей.

Как оформить сделку купли-продажи доли в квартире?

Итак, все споры с соседями улажены, а покупатель доли найден. Теперь вам осталось только оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процесс купли продажи доли практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. Вам потребуются лишь дополнительные бумаги, о которых уже говорилось ранее:

  • 1 заверенная у нотариуса копия извещения о продаже для других собственников;
  • 2 копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление;
  • 3 свидетельства о передаче заявления;
  • 4 отказы совладельцев от права преимущественной покупки.

Все документы должны быть нотариально заверены. Если совладельцы уклоняются от получения уведомлений, необходимо получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления (оно выдается на основе статьи № 86 Основ Законодательства РФ).

Обязательными документами при продаже доли в квартире также являются:

  • 1 Свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
  • 2 Выписка из ЕГРП;
  • 3 Справка-характеристика недвижимости;
  • 4 Справка о зарегистрированных лицах;
  • 5 Технический и кадастровый паспорта;
  • 6 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
  • 7 Паспорта всех участников сделки;

Продажа доли в квартире — сложная сделка, которая требует от продавца терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/68-kak-prodat-dolju-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть