Покупаете квартиру? узнайте обо всех подводных камнях

Содержание

Подводные камни при покупке квартиры — какие, в новостройке, на вторичном рынке, по переуступке, в ипотеку

Покупаете квартиру? Узнайте обо всех подводных камнях

Покупка квартиры – во многих случаях долгий и трудоемкий процесс, к которому следует относиться с максимальной серьезностью и ответственностью.

В современных реалиях процедура покупки собственного жилья осложняется широким распространением мошенничества, а также различными нюансами в законодательстве.

Некоторые выделяют большие суммы своих денег на профессионального риэлтора, который поможет в оформлении сделки, другим же остается разбираться в ситуации самостоятельно.

Если вы не хотите отдавать свои кровные риэлтору, мы научим вас хорошо разбираться в подводных камнях, на которые можно наткнуться при покупке.

Что следует знать?

При покупке квартиры необходимо уделять внимание многим деталям, так как халатность может в дальнейшем вылиться в большие траты денег, времени и собственных нервов.

Вот вам советы:

  • перед покупкой квартиры всегда проверяйте документы собственника на подлинность и полноту данных, не связывайтесь с людьми, которые пытаются продать жилье по доверенности, даже если та подлинная, старайтесь сразу выяснять все важные детали;
  • убедитесь в том, что выбранная вами квартира находится в хорошем техническом состоянии, а также заранее уточните у продавца, останется ли она в таком же виде после покупки – иногда продавец забирает сантехнику, мебель, бытовую технику и так далее;
  • проверьте юридическую чистоту квартиры, в ней не должны быть прописаны посторонние люди, в особенности недееспособные, несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры, в дальнейшем эти категории лиц могут предъявить свои права на владение недвижимости.

Проблем могут добавить и наследники, которые вовремя не вступили в законное право наследования, а после этого внезапно захотят справедливости и обратятся в суд.

Конечно же, это далеко не все моменты, которые надо учесть. Если боитесь, что не справитесь сами, пригласите риэлтора. Уверены в своих силах? Тогда приготовьтесь узнать все секреты.

Нюансы приобретения жилья

Такие этапы покупки квартиры, как подписание договора и оплата, имеют множество нюансов:

  1. Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
  2. Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Уже эти два указанных совета позволят вам значительно сократить возможные риски при покупке собственной квартиры, особенно в крупных городах, в которых, увы, процветает мошенничество.

Какие подводные камни при покупке квартиры?

На носу покупка квартиры? Подводные камни могут оказать существенное влияние на результат, а также свести его к нулю, поэтому следует быть предельно осторожным и внимательным на этапе подписания договора и оплаты покупки.

Все риски при покупке своего нового жилья можно классифицировать на два типа, подробно с которыми вы можете ознакомиться ниже:

  1. Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
  2. Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.

К сожалению, большинство возможных рисков претворяются в реальность уже после того, как деньги переданы продавцу.

В таких ситуациях очень сложно доказать свою правоту, получить назад право собственности (при его утере) или уплаченные за жилье денежные средства.

Это еще раз доказывает необходимость тщательной проверки квартиры до момента ее покупки.

В новостройке

Покупка квартиры в новостройке сопряжена со следующими рисками:

  • заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
  • повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;
  • отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
  • плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.

Пожалуй, единственное, что мотивирует людей покупать квартиры в новостройках – более выгодная цена и месторасположение в городе, а также желание купить именно новую квартиру.

На вторичном рынке

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, будьте готовы столкнуться с такими рисками:

  • в квартире зарегистрированы посторонние, в том числе люди из «опасных» категорий;
  • на жилье наложено обременение, что продавец будет тщательно скрывать от вас;
  • наличие незаконной перепланировки квартиры;
  • банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.

Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости не менее безопасна, чем в случае с новостройкой. Успешность вашей сделки будет зависеть лишь от вашей бдительности.

По переуступке

Покупка квартиры по переуступке встречается не так редко, и опять же связана с определенными рисками, которые можно минимизировать при правильном отношении к делу.

Эти риски таковы:

  • банкротство строительной организации, занимающейся строительством жилья;
  • факт двойной переуступки с участием нескольких обманутых покупателей;
  • признание права цессии недействительным.

Довольно часто при нахождении несоответствий в документах и договоре переуступке возбуждается судебное разбирательство, по причине чего вы имеете шансы потратить не только денежные средства, но и нервы, а также багаж времени. Будьте внимательнее.

В ипотеку

Ипотека – для многих людей наиболее рискованный способ покупки собственной недвижимости.

Опасения граждан вовсе небезосновательны – покупка в кредит связана со следующими рисками:

  • лишение заработка, без которого невозможно выплачивать платежи по ипотеке;
  • лишение права собственности на квартиру в случае просрочки платежей.

Конечно, ипотека сопряжена и с другими рисками, которые обязательно следует учитывать.

Возможные сложности

Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.

На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.

Несовершеннолетние дети

Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.

Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.

Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю

Бывшие супруги

Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.

По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.

Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.

Прописка

Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:

  • заключенные;
  • военнослужащие;
  • находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
  • проходящие срочную службу.

Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.

Документы

Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.

Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.

Доверенности

Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.

Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.

Наследство

Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.

Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.

История недвижимости

Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.

Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.

Другие проблемы

К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.

В число наиболее распространенных входят:

  • злостная неуплата коммунальных услуг;
  • нахождение квартиры в залоге и некоторые другие.

Как избежать мошенничества?

Теперь вы хорошо знаете, какие подводные камни при покупке квартиры можно встретить на своем пути.

Чтобы избежать неприятностей, пользуйтесь приведенными советами:

  • тщательно проверяйте документы продавца, выписку из домовой книги и ЕГРП;
  • избегайте сделок с унаследованными квартирами, а также сделок по доверенности;
  • если оплачиваете покупку наличными – обязательно берите с продавца расписку;
  • по возможности прибегайте к услугам профессиональных агентов по недвижимости.

Будьте внимательны при покупке квартиры, ведь на кону стоит большая сумма денег и ваше время. Пользуйтесь указанными рекомендациями и проявляйте осторожность при сделке.

На видео о подводных камнях при приобретении жилья

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-podvodnye-kamni.html

На что обратить внимание при покупке квартиры: подводные камни первичного и вторичного рынка

Пожалуй, приобретение недвижимости можно отнести к самым рисковым сделкам. У многих на слуху обманы продавца или застройщика – люди вложили свои кровные деньги, а остались без всего – сделку могут признать недействительной или ничтожной, продавец решил не продавать квартиру, а аванс возвращать не желает. И первое, что просто необходимо – скрупулезность во всем, внимание и осторожность.

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

  1. Удостоверится в правомочности продавца – тот ли человек является собственником, как к продаже относятся другие члены семьи. Очень часто мошенники выдаются себя за владельца, предъявляя поддельную доверенность на совершение сделки или сфабрикованное свидетельство о собственности.
  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.
  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Важные моменты при покупке жилья на вторичном рынке

  • Большинство сделок с недвижимостью совершается именно на этом рынке, но и подводных камней здесь очень много. Кроме вышесказанных ситуаций – личность продавца и юридическая чистота, впоследствии могут всплыть и другие такие нюансы, которые придется решать только в суде, чтобы доказать свою правоту:
  • Продавец может показать устаревшие документы о регистрации жильцов – это может привести к оспариванию нарушения прав третьих лиц, в том числе и временно отсутствующих;
  • Аресты и обременения, залоги – и этот неприятный факт часто замалчивается. Арест может быть наложен судом для предотвращения именно сделок с квартирой, а продавец старается ее реализовать вопреки Закону.
  • Узнать обо всех ограничительных мерах можно только из справочной информации Росреестра, запросить сведения можно как при личном посещении, так и через интернет;
  • Незаконная перепланировка жилья – многие перестраивают жилье по своему вкусу, не извещая об этом инженеров БТИ – в документах будет указана старая планировка, а при получении новых справок придется за свой счет возвращать все в исходное состояние. Предлагаем посмотреть примерный договор купли-продажи по ссылке.

Квартиры в новостройках – риски покупателей

Квартиры в новостройках.

Низкая себестоимость квадратных метров на стадии котлована – чем не повод приобрести жилье? Но покупатель не покупает квартиру как таковую, он приобретает надежду на жилье.

Но кроме этого фактора есть и другие риски:

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Ознакомиться с примерным договором можно здесь.

Приобретение жилья по переуступке прав требования

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

  • Факт банкротства строительной компании – эти сведения находятся в свободном доступе, и не имеют грифа секретности;
  • Двойной договор переуступки – строительная компания продала долю квартир инвестору, но денег не заплатила. Инвестор продал квартиры, и деньги не вернул.
  • У застройщика есть все законные права  на возврат своих средств. Поэтому обращайте внимание на продавца, запросите все платежные документы, если он их сможет предоставить, то риски минимальные. В обратном случае вас могут привлечь к судебному разбирательству, а на это уйдет много времени и дополнительных средств.

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке.

Многие финансовые организации, оформившие с гражданином ипотечный кредит, устанавливают на нее залог до полной расплаты с банком.

То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.

Итак, на что обратить внимание?

  • Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.
  • Если квартиру покупала супружеская пара, то для совершения сделки необходимо разрешение от второй половины. Порой квартиру продают с целью получения средств, не извещая о сделке супруга. Но если они в разводе, то они могут начать процесс раздела имущества в течение трех лет. Обратите внимание на эти обстоятельства, если желаете остаться с квартирой.

Пример договора можно посмотреть здесь.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/podvodny-e-kamni-pri-pokupke-kvartiry.html

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии.

Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам – право каждого. Главное – перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные.

Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход.

Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением.

При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить.

Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной.

Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма.

Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям.

Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант.

Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др.

Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками.

Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки.

Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую.

Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов.

Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой.

Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого – богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить.

Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом.

В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
  • зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
  • нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
  • справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
  • отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
  • справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
  • выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
  • справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату – получили права на всю квартиру

Жизнь – штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире.

То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире.

Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность – это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства.

Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость – неважно, для жизни или для заработка – с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям – и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Самый большой и глобальный риск, по мнению многих покупателей — остаться без денег и без квартиры. У страха глаза велики, он и подталкивает обратиться к риелтору. Не забываем, что на дворе XXI век, есть Интернет, полным-полно информации, как купить квартиру самому без посредников, причём пошагово всё расписано.

Схема покупки квартиры на вторичном рынке делится на две части: подбор самой квартиры, которая будет устраивать, и сделка. В этой статье хочу обратить внимание читателя на тонкости при выборе квартиры, поскольку сама прошла через покупку жилья для своей семьи.

Подбор квартиры, на мой взгляд, ещё важнее, чем сделка. Хотя некоторые больше боятся юридической стороны вопроса и передачи денег продавцу. Юридическая сторона вопроса сейчас упрощается в разы, если сделка проходит через нотариуса. А передача денег происходит через банковскую ячейку. Для тех, кто покупает квартиру в ипотеку, банк помогает оформить документы на кредит.

Уильям Хэзлитт — один из классиков английской эссеистики Автопортрет, ru.wikipedia.org

Купить «кота в мешке» — вероятность намного меньше, чем купить жильё, в котором потом нельзя будет жить или опасно для жизни, или оно потребует серьёзных вложений. Как сказал Уильям Хэзлитт: «Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам».

Чтобы выбрать подходящее жильё на вторичном рынке, зачастую требуется несколько месяцев, минимум полгода. А некоторые покупают тогда, когда уже столько вариантов просмотрят, что просто морально устанут и выбирают из «двух зол меньшее».

Рассмотрим, какие есть подводные камни при выборе квартиры на рынке вторичного жилья. Обратите внимание, некоторые из них могут показаться очевидны, а другие — нет.

В квартире может быть кто-то прописан, кого потом нельзя выписать. Если квартира была приватизирована и в ней проживал человек, который отказался от приватизации, то он имеет право пожизненного проживания и его нельзя выписать даже по суду.

В квартире прописаны дети. Могут быть осложнения в процессе покупки из-за опеки, если вдруг будут нарушены права несовершеннолетних.

Нехорошие соседи. По соседству могут проживать наркоманы, алкоголики и вообще всякие асоциальные типы. Даже если вы узнали, что в подъезде много квартир, которые люди снимают, это тоже не очень хорошо, поскольку там наблюдается текучка арендаторов и в подъезде будет проходной двор.

«Засада» может быть, если рядом с подъездом лавочка и окна выходят на эту сторону, или недалеко есть детская площадка, как у меня, например. Если квартира ниже 5 этажа, то все соседские пересуды или пьяные возгласы забулдыг с детской площадки среди ночи будут отлично слышны у вас дома, словно всё происходит в соседней комнате.

Тёмное прошлое квартиры. История квартиры имеет особую важность. Обязательно нужна расширенная выписка по квартире, где прописано, кто откуда прибыл, куда выбыл. Не лишним будет запросить расширенную выписку из Росреестра о переходе прав собственности.

Следует насторожиться, если переход права собственности происходил более 2 раз за 10 лет. Это может говорить о том, что по «нехорошей» квартире что-то выяснил нынешний собственник и пытается от неё избавиться поскорее. Надеяться на то, что срок искровой давности по сделкам с недвижимостью три года, не стоит, поскольку:

Незаконченный или свежий ремонт. Следует насторожиться если при осмотре квартиры обнаруживается чистенькие обои, покрашенный санузел и побеленный потолок, равно как и оштукатуренные стены и полусорванный линолеум на кухне. Хозяин квартиры что-то хочет скрыть.

Это могут быть плесень, грибок на стенах, конструктивные дефекты жилья, наличие тараканов, блох, клопов и даже мышей. Эта квартира может быть сырой и холодной. Поэтому рекомендуется выбирать жильё зимой или ранней весной, чтобы проверить, насколько сухо и тепло в доме.

Когда мы с мужем выбирали жильё, то на одном из просмотров в продаваемой квартире в одной комнате возле радиатора отопления была вода и он был совсем холодный, окно было завешено одеялом и полы были ледяные.

Мы спросили: «Работает ли батарея в этой комнате и что за вода на полу?» Хозяйка ответила: «Что у неё взорвалась банка и квартира очень тёплая».

Как вам такой ответ? Думаю, что летом они эту квартиру точно продадут.

Depositphotos

Поблизости проходит высоковольтная ЛЭП. Вторичная недвижимость времен советской застройки проходила без учёта магнитной составляющей высоковольтной линии. Вред от высоковольток, располагающихся рядом с домами, до сих пор не доказан.

Ведь если во всеуслышание заявить, что опасно для здоровья жить в квартире, где высоковольтная ЛЭП в зоне прямой видимости с балкона, то куда переселять людей.

Поэтому советую покупателю самому походить по району, вблизи жилья, которое планируется приобретать, без риелторов (им надо быстрее сделку провести и комиссию получить), чтобы выяснить, есть ли какие высоковольтные ЛЭП и трансформаторные будки вблизи дома.

Качество самого жилья. Важно знать, что из какого бы материала не был сделан дом, надо обязательно обратить внимание на год его постройки и серию. Поскольку каждая серия имеет свои минусы и плюсы.

Ведь бывают дома из силикатного кирпича, в которых холодно, и панельки, в которых «сифонит».

Звукоизоляция, а точнее, если это старое советское жильё, кроме сталинок (в некоторых есть деревянные перекрытия, такой дом либо гнилой, либо может сгореть очень быстро при пожаре), бывает тоже разной в пределах: совсем плохо, очень плохо, просто плохо.

На случай покупки жилья на вторичном рынке не мешало бы запастись профессиональным дозиметром. Ведь кто знает, что там подмешали в бетонный раствор 50, а то и 60 лет назад.

Прежде чем въехать во вторичное жильё, обязательно следует сделать хотя бы косметический ремонт или провести профессиональную дезинфекцию.

В противном случае, такой риск ничем не оправдан, неизвестно же, чем болели предыдущие жильцы и не разбили ли они ртутный градусник в этом доме.

Даже при самом тщательном и кропотливом выборе квартиры на вторичном рынке обо всех её минусах можно узнать, только начав в ней жить. Главное, чтобы минорная составляющая не превысила положительных впечатлений от приобретённого жилья.

Depositphotos

Что еще почитать по теме?

Покупка квартиры: что лучше — вторичный или первичный рынок жилья?
Как проверить юридическую чистоту сделки по покупке квартиры?
Как избежать ловушек при покупке квартиры?

Источник: https://ShkolaZhizni.ru/law/articles/91445/

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке — 7 шагов

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.

Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнат S, кв.м Цена Контакты Ссылка Срок продажи Причина Продавец
1-комнатная 32 3200 ФИО, тел на объявление 3 недели покупка квартиы посредник
1-комнатная 30 3250 ФИО, тел на объявление 1,5 месяца смена региона собственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявлении Как на самом деле
Не указан есть ли балкон Вероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположения
квартиры
Это первый или последний этаж
У новой планировки указан
бОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировки
Указан метраж, включающий в себя балкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшими

метрами

10 минут пешком и 5 минут на
транспорте
Значит, 30 минут пешком и 15 на
транспорте
15 минут пешком Значит, никогда не доберетесь
пешком
15 минут на транспорте Значит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловая Вероятнее всего угловая
Указано хорошее состояние Чаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5
лет в собсвенности
Чаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа или
чистая продажа
Чаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткое Чаще всего это дубль или утка от
АН

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть