Покупка ипотечной квартиры: как купить жилье, купленную с обременением по ипотеке, которая находится в залоге у банка, порядок действий и риски

Содержание

Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка ипотечной квартиры: как купить жилье, купленную с обременением по ипотеке, которая находится в залоге у банка, порядок действий и риски

Каждый желает как можно дешевле приобрести собственные квадратные метры. Купить квартиру, которая находится в ипотеке – это как раз один из самых выгодных вариантов. Давайте разберемся, как это сделать правильно.

Ипотечная квартира может быть выставлена на продажу по разным причинам. Например, в случае смены места жительства или необходимости устранить существующий долг перед банком.

Жилье всегда находится в залоге у кредитно-финансовой организации. Несмотря на то, что заемщик является ее собственником, количество операций с ней ограничено. Все это говорит о том, что покупка ипотечного жилья – это довольно сложный процесс.

К плюсам покупки квартиры под ипотекой относятся следующие:

  • Такая недвижимость привлекает потенциальных покупателей своей относительно низкой стоимостью. Достаточно часто такое жилье изымается кредитором у должника и выставляется на торги по заниженной цене.
  • С юридической точки зрения такая сделка абсолютно безопасна и надежна.

Среди минусов:

  • Процесс покупки осложнен из-за того, что жилье находится под обременением. Однако после полной выплаты обременение снимается, подробнее об этом процессе читайте по ссылке.
  • Банк получает возможность постоянно в течение срока кредитования навещать жильцов для проверки состояния квартиры.

К особенностям процедуры приобретения квартиры в ипотеке относятся следующие:

  • Жилье в залоге имеет более низкую стоимость. Она падает в цене в случае неисполнения долговых обязательств заемщиком.
  • Отсутствуют третьи лица, которые могут заявить свои права на жилье, что часто наблюдается при сделках купли-продажи на рынке вторичного жилья.
  • Продавец заключает трехстороннее соглашение с банком и покупателем, после чего долговые обязательства переходят на плечи человека, желающего купить недвижимость.

Со стороны покупателя могут возникнуть следующие препятствия:

  • Если недвижимость находится в собственности продавца меньше трех лет, то он может потребовать указать в договоре купли-продажи сумму, меньшую реальной стоимости. Это повлечет дополнительные расходы для покупателя.
  • Если в квартире была произведена перепланировка, особенно без согласования с БТИ, то покупателю придется восстановить исходную планировку или выполнить регистрацию в специальных органах.

Покупка жилья в ипотеке происходит тремя основными способами:

  • Приобретение квартиры у кредитно-финансовой организации. Тогда покупатель оплачивает оставшуюся часть долга и передает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу. Если вы продавец, то предлагаем ознакомиться с этой статьей, где рассказано о том, как продать жилье банку.
  • Покупка жилья с обременением, то есть, приобретение при помощи ипотеки. Желательно брать кредит в том же банке, в котором погашается ипотека.
  • Покупка жилья у самого заемщика. При этом обязательным условием является согласие банка, все сделки совершаются с участием представителя кредитно-финансовой организации. Самый простой способ покупки – внесение остатка долга за заемщика, а далее покупка квартиры в обычном порядке. Но это огромный риск для покупателя.

Процесс покупки проводится в несколько этапов.

За наличные средства

  1. Оформляется сделка купли-продажи в той кредитно-финансовой организации, в которой недвижимость находится в залоге.
  2. В банке арендуется сразу две ячейки: в одну вкладывается сумма, нужная для полного погашения ипотечного заема, а во вторую – оставшаяся сумма по договору для продавца.
  3. После погашения долга выдается справка об отсутствии задолженности перед банком, а далее заключается договор купли-продажи.
  4. Договор купли-продажи и пакет документов, нужный для снятия обременения, подается для перерегистрации.
  5. После этого права собственности регистрируются уже без обременения.

В кредит

Банк рассматривает платежеспособность, кредитную историю и документы нового заемщика и выносит положительное решение. Квартира все еще находится в залоге у организации, проще говоря, происходит погашение одного заема и выдача нового.

Необходимо учесть следующие моменты:

  • При покупке ипотечного жилья нужно согласовывать все свои действия не только с продавцом-заемщиком, но и с его банком-кредитором. Банковское учреждение станет вашим гарантом безопасности.
  • Чтобы узнать все о новой квартире, посетите Росреестр, где вы получите сведения о квадратных метрах и владельце.
  • Передавайте денежные средства только при помощи банковской ячейки. Перейдите по ссылке, чтобы узнать, каким образом можно арендовать ячейку в Сбербанке.
  • Берите расписки при любых расчетах.
  • Возьмите выписку из домовой книги, чтобы выяснить, не зарегистрированы ли в квартире другие люди, не указанные продавцом.
  • Нельзя вносить средства в счет досрочного погашения долга заемщика, так как после снятия обременения продавец станет полноправным собственником квартиры и может отказаться от подписания договора купли-продажи. Чтобы избежать такой ситуации, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором оговорены все условия.
  • Консультируйтесь с юристом, чтобы сделка прошла без проблем.

Соблюдая все эти рекомендации, вы сможете купить квартиру в ипотеке правильно, без каких-либо проблем.

Источник: http://KreditorPro.ru/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-v-ipoteke/

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Покупка квартиры обремененной ипотекой

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей.

Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации.

Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем.

Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект.

Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита.

Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости.

Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

  1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
  2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

  1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
  2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
  3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
  4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто.

Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru.

Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано».

В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется.

Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену.

Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-obremenennoj-ipotekoj

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка – это распространенный тип сделок с недвижимостью. С ростом спроса на ипотеку, увеличивается и число тех, кто, оформив ипотечный кредит, по любой причине впоследствии решает продать ее. Как сделать это правильно, рассмотрим детально.

Как продать ипотечную квартиру?

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, продажа, равно как и любая другая сделка с ипотечной квартирой может быть проведена на законных основаниях только с согласия банка. При нарушении этого правила недвижимость переходит в собственность банка.

Как показывает практика таких сделок, самыми распространенными являются следующие схемы продаж ипотечных квартир:

  • Путем досрочной выплаты кредита;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа при участии банка;
  • Продажа долга.

Продажа через досрочное погашение ипотеки

Способ хорош в том случае, если удастся найти такого покупателя, который согласится выдать продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа. Задача не простая, так как часто покупатели опасаются покупать жилье с обременением.

Однако, эта схема вполне востребована в сделках со строящимся жильем. Новостройки улучшенной планировки – это самый востребованный тип недвижимости, поэтому добросовестные застройщики не знают недостатка в покупателях.

Но и в этом случае первое, с чего следует начинать поиск покупателя, это сообщить о желании продать залоговую квартиру в банк.

Для банка – это не выгодная сделка, поэтому стоит отнестись серьезно к аргументированию такого желания.

Далее следует поэтапно выполнить следующие действия:

  1. Получить в банке справку об остатке задолженности.
  2. Составить и заверить у нотариуса соглашение между покупателем и продавцом.
  3. Снять с регистрационного учета в квартире всех жильцов, включая детей.
  4. Получить от покупателя задаток, равный по сумме остатку задолженности.
  5. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и снятии обременения с квартиры.
  6. Провести сделку купли-продажи с последующей регистрацией купчей в Регистрационной палате.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

Самостоятельно продавать квартиру можно только в том случае, если каждый потенциальный покупатель будет проинформирован о том, что квартира находится в залоге по ипотеке.

В противном случае, действия продавца будут расцениваться, как афера.

Если же покупатель проинформирован обо всех нюансах и согласен приобрести квартиру с обременением, далее следует действовать в строго определенном порядке:

  1. Покупатель должен прийти в банк и сообщить о своем намерении купить квартиру, находящуюся в залоге.
  2. Соглашение на этот раз заключается между банком и покупателем и точно также нотариально заверяется.
  3. Покупатель арендует две банковские ячейки, в одну помещает сумму оставшейся задолженности по ипотеке, а во вторую остаток от покупной цены квартиры.
  4. Банк снимает обременение с квартиры.
  5. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Регистрационной палате.
  6. После предъявления выписи из ЕГРП о переходе права собственности на ипотечную квартиру к покупателю, банк получает доступ к ячейке с остатком долга по ипотеке, а продавец ко второй ячейке с оставшейся суммой.

Продажа квартиры при участии банка

Согласно данной схеме продажи, банк выступает в качестве активного участника будущей сделки купли-продажи залоговой квартиры. С самого начала (поиска потенциального покупателя) и до завершения все операции совершаются самим банком.

Ячейки для взаиморасчетов также арендуются в том же самом банке. Продавец при такой схеме избавлен от очень многих проблем, так как все операции сотрудники банка выполнят сами, включая регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.

Для покупателя участвовать в такой сделке – прямая выгода, в отличие от продавца. Ему будет выделена ячейка, в которую покупатель внесет остаток от продажной стоимости за вычетом задолженности по ипотеке.

Так как банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее продать квартиру, то цена продажи обычно ниже среднерыночной.

И все же именно такие схемы – не редкость на рынке, поскольку банк может прямо выдвинуть условие кредитору – продажа только при непосредственном участии кредитной организации.

Продажа долга

Закон позволяет заемщику продать свои долговые обязательства перед кредитной организацией. При продаже ипотечного договора, он переоформляется на новое физическое лицо.

С банком покупатель подписывает договор-обязательство выплатить остаток долга на точно таких же условиях, на каких был заключен ипотечный договор с продавцом.

В результате покупатель продолжает платить вместо продавца ипотечный кредит и становится владельцем залоговой квартиры.

Для покупателя, готового нести расходы по ипотеке, сделка является выгодной, так как продажная цена обычно ниже среднерыночной. Оформление ипотеки происходит по стандартной схеме:

  1. Покупатель подает в банк стандартный пакет документов для рассмотрения возможности оформить ипотечный заем.
  2. При одобрении кандидатуры покупателя, банк переоформляет на него ипотеку, предварительно оценив объект покупки.

Все документы в Регистрационную палату для перерегистрации подаются сотрудниками банка. От продавца требуется только поставить свою подпись под договором о переуступке долга.

Стоит заметить, что покупателем в такой ситуации может выступать не только физическое лицо, но и юридическое, например, другой банк.

В этом случае второй банк обычно предоставляет новый кредит для погашения старого на более выгодных для заемщика условиях.

Для заемщика сделка такого рода – выгодна, так как новый кредит ему придется погашать по сниженной процентной ставке. Однако, есть риск столкнуться с несогласием банка, выдавшего первоначальный кредит, вплоть до запрета продавать долг или наложения внушительных штрафных санкций.

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Немалая доля ипотечных займов ежегодно оформляется по программе военной ипотеки.

В этом случае обременение на жилье двойное, так как квартира находится до погашения долга в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны.

Все обременения будут сняты с квартиры только тогда, как долг перед банком будет погашен полностью, а срок службы заемщика достигнет 20 лет. Продажа таких квартир происходит так:

  1. Заемщик ставит в известность Росвоенипотеку о том, что хочет продать квартиру и снять с нее обременение, такая же информация поступает и в банк.
  2. Банк выдает справку об остатке задолженности по ипотеке.
  3. Заемщик вносит остаток по ипотеке.
  4. Продавец находит покупателя.
  5. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и о снятии обременения с квартиры.
  6. Росреестр выдает выписку, в которой указано отсутствие обрменений.
  7. Сделка купли-продажи оформляется по стандартной схеме.

Долг перед Росвоенипотекой военнослужащий погашает из средств, вырученных от продажи квартиры, а также может привлечь для этого материнский капитал.

Продажа ипотечной квартиры – это вполне осуществимое мероприятие, но подготовка к нему должна быть серьезной. Лучше проконсультироваться с юристом о том, насколько выгоден тот или иной вариант продажи в данных конкретных условиях.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-ipotechnoj-kvartiry

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом.

Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя.

Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

  • Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
  • Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
  • В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно.

Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры  является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия.

Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки.

Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании),  который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

  1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

  1. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет).

При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры.

Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

  1. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя.

Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль.

Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартиры¸ а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств.

Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней.

Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием.

Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры).

Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения  от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами.

Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в  трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Realtypress.ru

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_10616.html

Как купить квартиру которая находится в ипотеке?

Приобретение жилья рассчитывают по нескольким критерием. Среди них — стоимость недвижимости. Используются доступные варианты для снижения итоговой суммы. Таким вариантом выступает покупка ипотечной квартиры, то есть приобретение недвижимости с обременением. Банк предлагает купить ее по цене ниже рыночной.

Сведения о недвижимости, которая находится в ипотеке и продается, предоставляются как самими заемщиками в виде объявлений, так и банками на специализированных ресурсах. Последние могут объединять все предложения для облегченного поиска по городам и регионам.

Как купить квартиру находящуюся в ипотеке у банка?

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками:

  • владелец недвижимости не имеет права распоряжаться собственностью в полной мере — сделки по купле-продаже, аренде, дарению оформляются при обязательном посредничестве банка;
  • продают ипотечное жилье при отсутствии средств на погашение кредита — если средства появятся, заемщик может отказаться от продажи;
  • не рекомендуется покупать жилье путем погашения ипотеки — снимается обременение и заемщик становится полноправным владельцем недвижимости, которую не захочет уже продавать.

Для минимизации рисков и проведения результативной сделки следует обратить внимание на определенные нюансы оформления:

  • получение выписки из ЕГРП позволяет ознакомиться с полной информацией по объекту — наличие долгов и иных обременений помимо залогового обеспечения в ипотеке;
  • все транзакции осуществляются через залогодержателя, рекомендуется открытие банковской ячейки для передачи средств;
  • при наличном расчете оформляются расписки;
  • из домовой книги берется выписка о прописанных лицах.

Пока ипотечная квартира является залоговым обеспечением, банк-залогодержателей обеспечивает правомерность заключаемой сделки. Это облегчает процедуру покупки при условии, что все действия согласуются с представителями банка.

Преимущества покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры обладает следующими преимуществами:

  • низкая по сравнению с рыночной стоимость за счет срочности предложения;
  • надежность проводимой сделки благодаря посредничеству банковского учреждения.

Вместе с положительными аспектами имеются и негативные:

  • наличие обременения ограничивает действия с недвижимостью и отпугивает потенциальных покупателей;
  • юридически сложная процедура оформления;
  • банк использует ситуацию и навязывает собственные условия и требования.

При наличии подходящего предложения и выгодных условий покупки ипотечной квартиры негативные аспекты разрешаются в стандартном порядке оформления.

Порядок оформления

Выделяют три способа, по которым покупают квартиру в ипотеке:

  • приобретение жилья у банка;
  • оформление ипотечной недвижимости в новую ипотеку;
  • покупка ипотечного жилья у собственника.

Покупка ипотечной недвижимости у банковского учреждения осуществляется по упрощенной схеме. Ситуация предполагает, что имущество взыскано с недобросовестного плательщика и продается в срочном порядке. Поэтапно порядок оформления заключается в следующих действиях:

  • аренда двух банковских ячеек — одна для погашения кредита, вторая — для перечисления средств текущему владельцу;
  • заключается договор о покупке, прописываются дополнительные условия о расчете и штрафные санкции на случай, если заемщик передумает;
  • достигнутая договоренность заверяется у нотариуса для дополнительной гарантии и правомерности;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Купить ипотечную квартиру по ипотеке можно при сохранении залогодержателя. То есть новая ипотека оформляется в том же банке. Соблюдение условий и требований делает такой способ быстрым.

В итоге новый владелец компенсирует затраченные средства прежнему собственнику и берет на себя выплату оставшейся ипотеки.

В определенных условиях банк предоставляет сниженную процентную ставку и выгодные условия кредитования.

Покупка ипотечной квартиры у собственника проходит в ином порядке. Основным условием становится согласие банка на такую сделку. Его представители сопровождают каждый из этапов сделки. Они устраняют риски мошенничества и гарантируют правомерность оформления покупки.

Порядок действий при покупке через собственника аналогичен процедуре оформления через банк. Отличие заключается в условиях — их устанавливает заемщик, а не банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

С учетом допустимой покупки ипотечной квартиры, допускается и ее продажа. Из-за обременения недвижимость может быть реализована только с разрешения банка. Для его получения обращаются к представителям учреждения, обосновывая причину. При добросовестных выплатах по кредиту банк пойдет навстречу и предложит следующие варианты действий:

  • погасить оставшуюся задолженность за счет средств своих или покупателя;
  • перевести обязательство по ипотеке на нового владельца.

Распространенный вариант — погашение кредита за счет покупателя. Банк потребует заключить предварительный договор купли-продажи. Документ станет гарантией, что после погашения и снятия обременения полноправный владелец не передумает.

Одновременное оформление продажи ипотечной квартиры и покупки другой юридически задача сложная, но осуществимая. При посредничестве банка недвижимость можно поменять на другую при некоторых условиях:

  • добросовестные выплаты по кредитным обязательствам;
  • выплата значительной части кредита;
  • новая недвижимость стоит меньше.

В последнем пункте допускаются варианты обменять или купить квартиру и с большей площадью или стоимостью. Разницу в цене заемщику придется погасить самостоятельно.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: http://ahrfn.com/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-ipoteke.html

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: находящейся у банка

Ипотечный кредит для многих является единственным способом приобретения квартиры. Сегодня очень многие покупают квартиру именно данным способом.

За это время у многих покупателей возникает желание продать приобретенную недвижимость и купить новую. А как нужно поступить в подобных случаях? Как можно продать и купить квартиру, если она является предметом залога по ипотеке?

Что такое обременение?

Прежде чем перейти к покупке квартиры с обременением, необходимо знать – что это такое. Обременение, по сути, это – ограничение, которое получило государственную регистрацию. Государственная регистрация обременения осуществляется на основании закона или соответствующей сделки.

Наличие обременения свидетельствует о том, что действия продавца, возможно, ограничены. Например, если квартира является предметом залога, то в этом случае она может быть продана третьему лицу только при наличии согласия залогополучателя. Конечно, переход права собственности на квартиру возможно осуществить, но в этом случае обременение сохраняется, т.е. оно переходит к новому собственнику.

Данный факт необходимо учитывать во время приобретения жилья с обременением. При этом, если не соблюдать определенные законодательные требования при покупке подобного жилья, то регистрирующий орган может отказать во внесении соответствующей записи в единый государственный реестр. Именно поэтому необходимо быть очень внимательным и осторожным при приобретении подобного жилья.

к оглавлению ↑

Виды обременения

Законодательство нашей страны предусматривает все виды обременений и тщательно регулирует порядок их установления. В частности, предусмотрены следующие виды обременений:

  1. Ипотека. Это одно из наиболее распространенных видов обременений. Если ипотечный кредит не погашен полностью, то продать квартиру можно только при согласии залогополучателя.
  2. Рента. В соответствии с действующим законодательством рентоплателщик не может продать квартиру без согласия рентополучателя.
  3. Жилье, которое было передано в найм. Гражданское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений касательно продажи жилья, которое было передано в найм, но в этом случае граждане, которые проживали в данном жилье, сохраняют свое право пользования им.
  4. Наличие прописанных лиц. Наличие прописки – тоже не является препятствием для продажи данной жилплощади. Чтобы выписать граждан из данной квартиры, достаточно предъявить соответствующее заявление в паспортный стол. Если один из прописанных не хочет выписываться, то в этом случае необходимо предъявить исковое заявление в суд.
  5. Наличие наложенного ареста на недвижимое имущество. В этом случае по отношению к данному имуществу невозможно заключить договор купли-продажи. При этом арест в основном налагается при наличии судебного разбирательства в качестве искового обеспечения или в ходе исполнительного производства.
  6. Аварийность. Жилплощадь в аварийном доме невозможно продать.
  7. Сервитут. Это тоже один из наиболее распространенных видов обременений, который устанавливается на основании судебного решения или путем заключения соответствующего соглашения.

Это – основные виды обременений, которые предусмотрены действующим законодательством.

к оглавлению ↑

Главные нюансы сделки

Прежде чем заключить соответствующий договор и приобрести дом или квартиру под ипотекой, необходимо иметь представление о всех нюансах данной сделки.

При этом подобное согласие должно быть выражено в письменной форме: это необходимо, так как в дальнейшем его необходимо предъявить регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Без данного согласия регистрирующий орган примет решение об отказе в государственной регистрации.

Прежде чем обратиться в банк, необходимо тщательно изучить условия получения подобного согласия.

Например, многие финансовые организации предусматривают определенную плату за выдачу подобного согласия или обязываются выплатить определенную сумму кредита, прежде чем предоставить подобное согласие.

Есть и такие финансовые организации, которые не предоставляют своего согласие: единственное решение в подобной ситуации – полное погашение суммы кредита.

Также необходимо тщательно составить текст договора купли-продажи недвижимого имущества: в нем нужно указать пункт, в котором говорится о наличии обременения.

Покупателю рекомендуется посетить регистрирующий орган и получить информацию о наличии других прав на покупаемое жилье. Это основные моменты, которые необходимо учитывать при приобретении жилой площади с обременением ипотекой.

к оглавлению ↑

Три варианта покупки

Покупка квартиры с обременением по ипотеке может быть осуществлена несколькими способами, которые представлены ниже.

Первый из этих способов – полное погашение ипотечного кредита. В этом случае собственник жилья и покупатель заключают предварительный договор, по условиям которой покупатель обязывается заплатить полную сумму кредита, а продавец – переоформить недвижимость на имя покупателя после погашения кредитной задолженности и после снятия обременения.

Это – наиболее удобный и легкий вариант.

Покупатель оплачивает сумму кредита, ипотека снимается, а после этого покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи, покупатель выплачивает оставшеюся часть суммы, и недвижимое имущество переходит в его собственность, о чем делается соответствующая запись регистрирующим органом. Приобретение квартиры подобным способом считается наиболее легким.

Но для этого необходимо получить согласие у банка. Конечно, подобное согласие не всегда возможно получить. На практике очень часто бывают случаи, когда финансовая организация отказывает в переоформлении кредита из-за плохой кредитной истории покупателя.

Бывают также случаи, когда покупатель не соответствует требованиям конкретной финансовой организации, которые предъявляются к заемщикам. Конечно, данный способ является довольно выгодным, так как дает возможность погасить долг в течение определенного промежутка времени, а не потратить все свои сбережения на покупку квартиры.

Следующий способ покупки квартиры находящейся под обременением – поиск рефинансирования.

Это значит, что покупатель оформляет ипотечный кредит в том же или в другом банке, заемные денежные средства направляются на погашение задолженности по ипотечному кредиту собственника, финансовое учреждение освобождает квартиру от своего обременения, и по отношению к данному имуществу регистрируются права нового владельца, а также банка, который выдал рефинансирование.

Конечно, это наиболее запутанный и трудный способ приобретения квартиры, находящейся в ипотеке, но получение ипотеки для покупки заложенного имущества является распространенным случаем на практике. Многие предпочитают брать деньги в долг у банка, нежели тратить все свои сбережения на приобретение недвижимого имущества.

Также есть и другой способ приобретения жилья, которое находится под обременением, но данный способ практически не применяется на практике.

При использовании данного способа заемщиком остается старый владелец жилой площади, а в качестве залогодателя выступает новый собственник. Т.е в этом стороны получают согласие у банка на переоформление недвижимого имущества на имя покупателя, а переоформление кредитной задолженности, т.е. переход долга не осуществляется.

к оглавлению ↑

Плюсы и минусы

Приобретение квартиры, обремененной ипотекой, имеет как свои преимущества, так и недостатки. К числу преимуществ можно отнести следующие:

  • находящийся под ипотекой дом имеет чистую историю – все банки тщательно проверяют историю недвижимости до оформления ипотеки. Это значит, что третьи лица, кроме финансового учреждения, не могут иметь каких-либо претензий к новому покупателю;
  • возможность переоформление кредита;
  • возможность покупки недвижимости за счет заемных денежных средств;
  • возможность приобретения жилья по сравнительно низкой стоимости. На практике бывают случаи, когда заемщик не может заплатить сумму кредита и чтобы избежать возможных судебных разбирательств, не портить свою кредитную историю, он предпочитает продать предмет залога. В подобной ситуации заложенный дом можно купить по сравнительно низкой цене.

Конечно, вышеуказанные преимущества делают покупку заложенной недвижимости довольно привлекательным, но у данного процесса есть также свои минусы.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что если дом находиться под ипотекой, лучше тщательно подумать, прежде чем его покупать.

Загрузка…

Источник: http://anedvizhimost.ru/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem-po-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть