правильный алгоритм покупки квартиры: от возможностей до заключения сделки

Содержание

Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 — вторичное жилье

Правильный алгоритм покупки квартиры: от возможностей до заключения сделки Покупка квартиры. Правильный алгоритм. Часть 1 — вторичное жилье. nwulfMarch 23rd, 2015Вы мне справедливо возразите: «А что ты нам тут такого особенного можешь рассказать?». На первый взгяд, возможно и ничего. Все что будет прочитано ниже, возможно вы и самми знали. Вопрос в другом, применяете ли вы это на практике.

Сразу отмечу, что предлагаемых действий будет гораздо больше и они будут материально затратнее. Но в результате мы получим спокойствие после сделки и максимально обезопасим себя от нежелательных последствий.саморекламой, можете считать — пособием.Ну-с, начнем.

Многие  полагают, что достаточно пригласить риэтора, посмотреть наличие свидетельства о праве собственности, сдать документы на государственную регистрацию. И всё.Да это так, в общем случае. Но это только в том случае, если вы уверены в продавце и в самой недвижимости.

Кроме того, многие до сих пор считают, что если сделку сопровождает риэлтор, то это 100% гарантия, что в последствии сделка не будет признана недествительной.Тоже заблуждение. Риэлтор никак  и ничем не отвечает ни перед продавцом, ни перед покупателем. Это всего лишь «помощник» в оформлении сделки.

Убытки которые можно взыскать с риэлтора (при наличии договора) — это стоимость его услуг. И то не всегда.По существу:

Этап 1. Общая документация

Внимательно изучаем правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности), получаем выписку из домовой книги (финансовый лицевой счет) , технический (кадарстровый паспорт) квартиры.

Смотрим, на каком основании получил собственность предыдущий владелец, если он продает через короткий срок после того, как приобрел в собственность сам, задаем вопрос (не ему — он найдет 1000 ответов, а себе) почему?.

Возможно, он взял большую сумму в долг и вот-вот будет наложен арест на недвижимость, возможно, предыдушую сделку кто-то готовится оспорить.

На этом же этапе получаем выписку из ЕГРП на данный объект. Не отходя от компьютера это можно сделать здесь: Выписка из ЕГРП онлайн.

Проверяем экспликацию плана квартиры и соответствие ее фактической планировке для того, чтобы потом не было претензий (о незаконной перепланировке и т.д.)Знакомимся, по возможности, с соседями (во время просмотров). Это действие может и не даст каких-либо результатов, а может и даст.Самое главное: пообщатесь с собственником и проверьте, что он собственник.

А не по доверенности с каким-либо представителем. Эта доверенность может быть давно отозвана, да и просто подделана.Я бы вообще не рекоментовал, какой-бы сладкий вариант не был, без беседы с собственником (изучении его) выходить на сделку. Все отговорки: он заграницей, он далеко, он не любит общаться — в расчет не принимать.

Этап 2.

История

Пожалуй самый сложный этап.Когда ко мне обращаются с такой просьбой я обычно закладываю на него от 2-х недель до месяца.- проверяем всех прописанных и выписанных- наличие несовершеннолетних, либо выписанных «в никуда».- наличие задолженностей по коммунальным услугам- наличие вообще задолженностей у продавца его супругисупруга.

Может быть готовится какая либо процедура по взысканию и обеспечению требований. Понятно, что вы об этом можете узнать в момент регистрации и регистрация будет приостановлена. И если деньги закладывались в банковскую ячейку, вы их не потеряете. Но потеряете время.- все согласия супругасупруги на отчуждении квартиры, даже если они нотариальные проверить у нотариуса. Действительно ли они даны.

— проверяем наличие судебных требований к собственнику (в том числе и дела о разделе имущества)- проверяем отсутствие постановки на учет в наркологическом и психоневрологическом диспансере собственника и всех кто зарегистрирован в этой квартире.- саму историю квартиры сколько раз продавалась, как и с кем.

— индивидуально и по ситуации — проводим дополнительные действия и запрашиваем необходимую информацию.

Этап 3. Составление договора

Договор в общем то стандартный, просто внимательно читаем его и стоимость недвижимости не занижаем. Это происходит сплошь и рядом ради ухода от налогов, но при расторжении сделки вы можете взыскать только ту сумму, которую указали в договоре.Самое главное.

При подписании договора я приглашаю психиатра с интитута Сербсткого, чтобы он дал заключение о состоянии психического здоровья как продавца, так и покупателя. Иногда эта услуга не дешевая, но тем не менее. Продавец может на учете и не состоять, но быть психически больным.

Сделка через суд «слетит» моментально.

Этап 4. Банковская ячейка

Для обеспечения безопасности проведения платежей 99% граждан уже пользуются банковской ячекой. Два нюанса:- договор аренды банковской ячейки делайте на 10 дней дольше времени регистрации, т.к. возможны незначительные задержки- перед закладкой денег в ячейку проверьте их на подлинность и пересчитайте.

Этап 5. Регистрация

В регпалату (я говорю  по-простому) желательно являться лично, также проявите настойчивость, пусть также лично явится и  продавец.

Если это невозможно и от продавца будет представитель по доверенности, то накануне проверьте: не отозвана ли доверенность, действительно ли она существует и на какие действия выдана.

Поскольку, регистратор может упустить какие- то моменты, а разгребать все последствия — вам.

Итог

Да, несколько сложнее.Да, затратнее.Да, длительнее.Но риски сводятся к минимуму и практически к отсутствию.Но вот парадокс, люди готовы заплатить от 50000 рублей лишь за составление договора купли-продажи риэлторам и потом, при неблагоприятных последствиях. лишиьтся жилья, чем 150 000 — 300 000 рублей за полную проверку и жить спокойно.

Как считаете, оправдана ли такая полная проверка

Оправдана. только если цена на недвижимость высокая

21(22.3%)

Оправдана в любом случае

60(63.8%)

Не оправдана при низкой цене на недвижимость

3(3.2%)

Не оправдана в любом случае

8(8.5%)

 Занимаюсь я еще и другими делами: http://nwulf.livejournal.com/91538.html

Добавляем автора в друзьяНет аккаунта в ЖЖ?. Все дублируется в соцсетях (там тоже дружим):

/ Фейсбук / / Твиттер /

Источник: https://nwulf.livejournal.com/128212.html

Алгоритм действий при покупке квартиры

Алгоритм действий при покупке квартиры

24.10.2012 Без рубрики

Внимание! В настоящее время на сайте есть развернутый цикл статей о покупке квартиры, в котором тема разжевана очень подробно профессионалом. Написано простым и понятным языком. Рекомендуем прочитать их все. Вот оглавление цикла.

Покупка квартиры – это серьезное вложение средств, порой самая весомая трата в жизни человека. Поэтому стоит отнестись к этому процессу со всей серьезностью и ответственностью. Совершенные при покупке ошибке, могут обойтись весьма дорого.

Непосредственно процесс покупки квартиры включает в себя множество этапов. И проводить их можно самостоятельно, а можно, прибегнув к помощи агентств недвижимости.

При выборе самостоятельного варианта, необходимо запастись всем багажом знаний для совершения покупки недвижимости, оценить все сложности и сопоставить их преодоление с собственными силами.

Если вы хоть немного не уверенны в одном из этапов, что можете справиться с ним самостоятельно, не стоит упираться, лучше привлечь профессионалов для его выполнения со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями.

Ну, что же начнем рассматривать по порядку каждый из этапов.

Поиск варианта для покупки

Все вполне логично, как и при любой покупке, начать надо с поисков подходящего варианта. Здесь есть опять же вариации: искать самостоятельно или обращаться в агентство.

При самостоятельном поиске стоит обратить свой взор на газеты и журналы объявлений о недвижимости, тематические ресурсы в интернете, объявления на остановочных пунктах и досках объявлений.

Также в качестве варианта можно обзвонить друзей и знакомых, на предмет обладания ими информации о продающихся квартирах. Для системного подхода к этому этапу, вы должны четко сформулировать свое виденье будущей квартиры и сгруппировать все ее характеристики.

Далее, из существующих предложений, отсортировать все подходящие, начать обзванивать контактных лиц по таким предложениям и приступать к визуальному осмотру квартир.

Что касается обращения в агентство недвижимости, то здесь также надо подготовиться, прийти туда не с виртуальным желанием, а с конкретным перечнем всех своих пожеланий по покупке квартиры. Следующий этап в этом случае, является подписание договора с агентством.

Как водится, они уже предлагают стандартный (шаблонный) вариант своего договора. Но, ведь никто не запрещает вам вносить в него свои коррективы. Для этого, сначала внимательно изучите предложенный договор и представьте свой список корректировок. Плюс не забудьте настоять на внесении в него, заявленных вами характеристик для поиска объекта недвижимости.

Договор подписан, теперь агентство должно предложить вам варианты для выбора.

Если вы считаете, что они не соответствуют заявленным характеристикам, или не подходят по каким-либо причинам, не стесняйтесь об этом говорить и более того, даже требовать более продуктивной работы от них.

Ведь вы не забыли в договоре указать сроки, по исполнению обязанностей агентства по поиску и соответственно штрафные санкции за нарушения этого пункта.

Проверка квартиры

Ну, что же вариант подобран самостоятельно, тогда самое время заняться проверкой этого объекта недвижимости на предмет «юридической чистоты».

Что можно понимать под «юридической чистотой»? Если описать данное понятия весьма простыми словами, то это значит, что после покупки квартиры вас не должны настигнуть никакие негативные юридические аспекты: признание сделки недействительной, возможность появления новых или действительных собственников недвижимости или лиц, чьи права при этой сделке были ущемлены. И другие возможные негативные последствия.
Этапы проведения проверки «юридической чистоты»:

— Проверить свидетельство о собственности на объект недвижимости, причем обязательно оригинал; — Сверить данные свидетельства о собственности с паспортом владельца; — Взять выписку из домовой книги и проверить на факт прописанных людей в квартире. А также, проследить всю хронологию прибытия и выбытия из нее людей;

— Заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), которая позволит наглядно обозреть всю историю этой квартиры. А заодно и сверить данные представленного права на собственность с этим документом.

Так выглядит структура проверки юридической чистоты, но для более глубокого анализа всех документов, стоит быть в курсе некоторых моментов законодательства, которые смогут создать проблемы после покупки квартиры.

Для начала, вам следует убедиться в дееспособности продавца квартиры, обязать предоставить его соответствующую справку. Ведь в случае, если он окажется недееспособным, то такая сделка уже после покупки будет оспорена в суде и вас лишат недвижимости, возвратив его владельцу.

Далее, исходя из собранных документов, надо определить не существует ли по этой квартире временно выбывших жильцов. Ну, например, по причине прохождения срочной службы или отбывания в местах лишения свободы. Таковые могут быть выписаны на время и потом смогут заявить свои права и будут совершенно правы, с точки зрения законодательства.

Отдельной историей являются несовершеннолетние дети на момент покупки квартиры. Если они прописаны в ней, то ущемление их прав будет восстановлено. Т.е. они должны быть выписаны по новому месту жительства.

Даже в том случае, если квартира уже прошла несколько продаж, и ущемление прав несовершеннолетних произошло при покупке квартиры предыдущим собственником, то все претензии по закону предъявляются к последнему владельцу.

Вполне возможно, что купив квартиру, человек узнал об этом обстоятельстве и теперь пытается избавиться от последствий и перепродать ее.

Если нет стеснённости в средствах, то имеет смысл рассмотреть возможность обращения к профессиональным юристам. Юридическое обслуживание (сопровождение) сделки в этом случае полностью ложится на плечи конторы.

Следующий нюанс связан с возможными перепланировками в квартире. Для выявления таких проблем, надо сверить паспорт, выданный ТБТИ и действительную планировку квартиры. Если есть несоответствия, т.е. была сделана перепланировка, а не была узаконена, то все проблемы в будущем, могут лечь на ваши плечи.

Поэтому надо ставить условие владельцу, что он обязан узаконить перепланировку перед покупкой.
Если собственник состоит в браке, то надо заручиться нотариальным согласием на продажу квартиры супруга (супруги), ведь по законодательству все имущество, нажитое в браке, в равных долях принадлежит супругам.

После продажи квартиры от одного из супругов может последовать иск о несогласии на продажу.

В квартире, на момент совершения сделки, не должно быть прописан никто. Если все-таки вы договорились при сделке, что на время кто-то останется прописанным, то закрепите нотариально намерения этих лиц выписаться, спустя определенный срок, т.е. фактически их отказ от претензий на квартиру. Хотя учтите, что в период прописки, они могут заявить свои права на пользование помещением.

Все подобные риски также можно обезопасить при помощи страхования. Т.е. попросту оформите страховку от рисков потери недвижимости, в результате указанных обстоятельств и в случае их возникновения вы вернете все свои деньги, хотя квартиру, возможно, и потеряете.

Расчеты при покупке квартиры

Все этапы пройдены, осталось дело только за расчетами за квартиру. Здесь тоже есть ряд нюансов. Нежелательно просто передать деньги в руки собственника, ведь потом он может сказать, что вы не выполнили условия оплаты и вернуть себе квартиру, при этом, оставшись с вашими деньгами.

Для проведения безопасных расчетов по сделке приобретения недвижимости, есть несколько вариантов. Можно воспользоваться услугами банка по аренде банковской ячейки.

Вы составите договор, где подробно опишите условия открытия этой ячейки и извлечения из нее денег.

Ну, например, в договоре будет указано, что открыть ячейку продавец имеет право после оформления на вас квартиры, что будет подтверждаться выпиской из ЕГРП, или открыть ее можно по факту передачи вам в руки права собственности на квартиру и выписки ЕГРП.

Второй вариант – это расчеты через нотариуса. Это значит, что контроль над расчетами будет производится нотариусом. Т.е.

покупатель обязан передать нотариусу на хранение сумму денежных средств, согласно оговоренной в договоре стоимости квартиры, а после оформления сделки и представления нотариусу документов, он может их получить. Или просто зафиксировать факт передачи денег по договору у нотариуса.

Еще, как вариант, можно использовать перевод денежных средств по безналичному расчету через банк на счет продавца.

Следующий нюанс, связанный с расчетами за покупаемую квартиру – это указание заниженной стоимости в договоре и фиксация такой же заниженной суммы при расчетах. В качестве мотивации таких действий, покупатели или продавцы выдвигают аргумент слишком высокого налогообложение или желание скрыть истинные доходы.

Не забывайте о том, что в случае признания сделки недействительной или возникновении других обстоятельств, отмены продавцом сделки в судебном порядке со ссылкой не выполнения вами отдельных пунктов договора, к возврату будет полагаться сумма, указанная в договоре.

Это достаточно распространенная схема мошенничества, на которую очень часто попадаются покупатели.

Завершающим этапом покупки квартиры станет оформления акта приема-передачи, в котором надо указать все нюансы, включая и полученную документацию.

Вот таков набор советов, которые необходимо применять, покупая квартиру. Все они направлены на защиту прав и интересов покупателя, минимизацию рисков при такой весомой денежной страте. Не ленитесь и не пренебрегайте этими советами, ведь они сослужат вам только хорошую службу.

Источник: http://www.money-talks.ru/moj-personalnyj-blog/2012/10/24/algoritm-deystviy-pri-pokupke-kvartiry.html

Алгоритм сделки купли продажи квартиры

Алгоритм сделки купли продажи квартиры

Приобрести квартиру можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов. В данной статье мы рассмотрим сложный случай, когда покупатель решил обойтись без посредников. Если же покупатель прибегнет к помощи риэлторов, то и в этом случае статья будет полезна ему, поскольку даст представление о самых важных процедурах сделки купли-продажи.

Кроме того вооружившись знаниями, покупатель сможет контролировать действия посредника и компетентно потребовать от него добросовестного исполнения услуг.

Если закончили в оговоренные сроки сбор необходимых документов, договорились, где будет происходить заключение договора (нашли банк, в ячейку которого будет заложена сумма денег), то тогда можно начинать оформление сделки купли-продажи квартиры .

Процесс заключения сделок с недвижимым имуществом следующий. По законодательству России, договор купли-продажи может быть заключен как в письменной обычной форме, так и удостоверенный нотариально – при этом оба варианта имеют с юридической точки зрения одинаковую силу.

Пошаговая инструкция продажи квартиры самостоятельно

Вот наступил тот самый момент когда Вы решили продать квартиру.

Целесообразность продажи квартиры долго обсуждалась на Вашем семейном совете, вы долго думали, оценивали и прикидывали перспективы и всё-таки решились продать! Теперь перед Вами стоят несколько вопросов:

  1. Как не продешевить и продать дороже по справедливой цене?
  2. Какие документы подготовить для сделки?
  3. Какую схему сделки выбрать?
  4. Что брать аванс или задаток, и на каких условиях?
  5. Как найти покупателя?
  6. Как произвести безопасные взаиморасчеты по сделке?

95%) в Московском регионе — это альтернативная покупка.

Какой правильный алгоритм покупки квартиры?

Большинство граждан не знают, какой правильный алгоритм покупки квартиры .

и совершают серьезные ошибки.

Чтобы не допустить проблем с оформлением жилой площади, необходимо определить специфику совершения подобных сделок и просчитать возможные риски, а также наметить алгоритм покупки квартиры .

какой район приоритетнее; на какую сумму рассчитываете; сколько комнат должно быть в квартире; вас интересует первичное или вторичное жилье; допустимы ли предложения от риэлторов и т.

Как сделать оформление сделки по купли продажи квартиры

Оформление сделки купли продажи квартиры вы можете произвести самостоятельно, но, чтобы лишний раз не рисковать своим имуществом, лучше доверить этот процесс специалистам.

Дело не только в риске попасть в руки мошенников. Владелец, сам того не подозревая, может не иметь полноправной собственности на квартиру, которую продает.

Проведите беседу с риелторами; Внимательно изучите документы на недвижимость, особенно обратите внимание на выписку из ЕГРН, в которой должен быть указан собственник квартиры; Не стесняйтесь попросить паспорт у продавца, а лучше – возьмите ксерокопию и обязательно сверьте ее с оригиналом; Закажите услугу проверки недвижимости у юридической компании; Внимательно изучите договор купли-продажи, а лучше отдайте его на юридическую экспертизу специалистам.

Приобрести квартиру можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов.

В данной статье мы рассмотрим сложный случай, когда покупатель решил обойтись без посредников. Если же покупатель прибегнет к помощи риэлторов, то и в этом случае статья будет полезна ему, поскольку даст представление о самых важных процедурах сделки купли-продажи.

Кроме того вооружившись знаниями, покупатель сможет контролировать действия посредника и компетентно потребовать от него добросовестного исполнения услуг.

Как правильно происходит процесс продажи квартиры: порядок и этапы

Серьезно задумываетесь о расширении жилой площади?

Или просто решили сменить район/город?

В статье описан подробный алгоритм действий собственника при продаже жилой недвижимости без помощи посредника (риэлтора), с чего начать, как оформить договор купли-продажи квартиры. учтены все особенности, риски с которыми вы можете столкнуться, даны полезные рекомендации. В общем, все, что нужно знать.

Самостоятельная продажа квартиры: алгоритм действий

При разумном и грамотном подходе самостоятельная продажа квартиры – вполне выполнимое мероприятие, хоть и непростое.

Самое важное – предварительно подготовиться и быть информированным во всех вопросах, касающихся проведения сделки.

Важно! Продавать квартиру без участия риелторов выгодно (с точки зрения финансов) только тогда, когда вы собираетесь купить другую недвижимость тоже без посредников.

Источник: http://juridicheskii.ru/algoritm-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-38415/

Есть альтернатива

Есть альтернатива

Часто для того, чтобы купить новую квартиру, нужно продать имеющуюся. Покупатель вашей недвижимости тоже в свою очередь может одновременно быть продавцом своей жилплощади. Такие сделки называются альтернативными.

Они имеют свои сложности, главная из которых — возможность развала «купле-продажной цепочки».Альтернативные сделки сейчас очень распространены на вторичном рынке недвижимости.

«Связано это с тем, что у многих людей нет такого количества денежных сбережений, с помощью которых можно было бы совершить отдельную покупку недвижимости. Поэтому чаще всего люди производят обмены — улучшают свои жилищные условия, либо просто меняют жилье.

Кроме того есть альтернативные сделки, которые осуществляются с целью разъезда, обмена на меньшую площадь с целью получения доплаты», — поясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

«Причиной распространения подобных схем является достаточно развитый рынок вторичного жилья, доступность ипотечного кредитования, а также желание людей улучшить свои жилищные условия», — дополняет начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов.

При альтернативных сделках собственник одновременно является и продавцом, и покупателем жилья. Участников сделки здесь может быть сколь угодно много.

И это — одна из основных сложностей «альтернативы», где помимо прочего большое значение приобретает психологический фактор: необходимо совпадение и постоянство желаний сразу нескольких людей-участников сделок.

Если хотя бы один из них передумает приобретать или продавать квартиру или захочет вдруг изменить ее стоимость, то все сделки автоматически не состоятся. «Прозрачные и понятные условия купли-продажи, а также получения денежных средств последним продавцом является самым главным условием успеха данных сделок», — уверен Сергей Столбунов.

Главное преимущество альтернативных сделок заключается в том, что с их помощью можно улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Продавец может добавить к сумме, вырученной от реализации недвижимости, собственные накопления (или средства ипотечного кредита) и купить новое жилье.

Среди минусов — сложность осуществления сделки и повышенная комиссия риэлтора, который будет одновременно продавать квартиру и искать новую для покупки.

«Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов.

Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п.

Чем длиннее «цепочка» (то есть чем больше людей участвует в альтернативе), тем выше вероятность того, что что-то может пойти не так и сделка не состоится. Хорошо, если в «цепочке» есть покупатель с «живыми» деньгами, которых хватит для приобретения нужной ему квартиры.

«Независимо от количества звеньев в „цепочке“ обмена обязательно в начале процесса должен присутствовать участник, который совершает только покупку объекта недвижимости, а в конце — участник, который только продает свой объект, не приобретая ничего взамен, иначе череда сделок в „цепочке“ обменов будет нескончаемой. Задача риэлтера — по возможности ограничить число звеньев, чтобы сделка для его клиента была реальной, а не потенциальной», — говорит Константин Шибецкий.

По словам эксперта, «одна из причин, по которой может сорваться сделка, — это неподготовленность участников процесса к масштабности всего мероприятия». Поэтому риэлторы должны заранее рассказать своим клиентам о каждом этапе сделки, объяснить все детали и нюансы. Так удастся избежать конфликтных ситуаций между участниками, которые могут привести к срыву сделки.

В любом случае при альтернативных сделках не стоит продавать квартиру, предварительно не подобрав себе жилье взамен. Приобретаемую недвижимость нужно проверить с юридической точки зрения — посмотреть, нет ли обременений на квартиру, ограничений на ее продажу.

Риэлтор должен проверить у продавца следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты).
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство права собственности, договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья).

  3. Документы БТИ (справка о стоимости квартиры, сведения об отсутствии ареста недвижимости и обременений, поэтажный план и экспликация).
  4. Выписка из домовой книги (она должна подтверждать, что кроме заключающих договор граждан в квартире никто не прописан).
  5. Копия финансово-лицевого счета.

  6. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.
  7. Документ из Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) о том, что никто не выписывался из квартиры.

Часто потенциальному покупателю приходится вносить аванс или задаток за ту квартиру, которую он планирует приобрести. Нужно помнить, что это совершенно разные понятия.

Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры в качестве обеспечения исполнения договора.

Если договор задатка расторгается по соглашению сторон, то вся внесенная сумма возвращается покупателю. Если договор не был исполнен по вине покупателя, то эти деньги остаются у продавца, если по вине продавца — то он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка.

В отличие от задатка, аванс выполняет исключительно платежную функцию, являясь лишь формой предоплаты в счет предстоящих платежей. Вне зависимости от того, по какой причине не состоится сделка, аванс в полном размере возвращается покупателю.
Ипотека способствует увеличению количества альтернативных сделок. Благодаря кредитованию, можно продать имеющуюся недвижимость, внести эти деньги в качестве первоначального взноса, а оставшуюся сумму, необходимую для покупки новой квартиры, взять в долг у банка. При альтернативных сделках с использованием ипотеки желательно уложиться в срок одобрения кредитной заявки, который обычно составляет 3–4 месяца. За это время нужно успеть продать свою квартиру и купить новое жилье. Конечно, можно будет подать заявку еще раз, и ее одобрение пройдет быстрее и легче, но в таком случае придется обновлять документы и вновь обращаться в кредитную организацию. Стандартный алгоритм «альтернативы» с ипотекой выглядит следующим образом. Человек подает заявку в банк и в случае ее одобрения начинает (сам или с помощью риэлтора) продавать свою квартиру. Желательно, чтобы покупатель не был тоже связан с ипотекой, поскольку это затруднит проведение сделки. Параллельно подбирается недвижимость для покупки. Когда она найдена, покупатель вносит аванс. После этого назначается день сделки. Обычно последующие расчеты происходят через депозитарные ячейки. То есть, например, покупатель вашей квартиры кладет в ячейку 3 млн рублей, а вы вносите 2 млн рублей в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги в конечном итоге забирает продавец последней в цепочке квартиры. Нужно помнить, что при ипотечной сделке банк предварительно проверяет юридическую чистоту квартиры, которая становится залогом на все время обслуживания кредита заемщиком. Здесь могут возникнуть определенные сложности. «По общему правилу в рамках альтернативной сделки банк контролируют процесс покупки той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита, то есть анализирует документы на эту недвижимость. Но существуют прецеденты, когда кредитор проверяет документы и других объектов в цепочке. В случае если банку не понравятся документы на квартиру, которая является одним из последующих звеньев в цепочке, он может отказать в выдаче кредита», — предупреждает Константин Шибецкий.

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/68-40-issue-columns/3208-kak-pravilno-provesti-alternativnuyu-sdelku-pri-kuple-prodaje-nedvijimosti

Альтернативная сделка

Альтернативная сделка

Далеко не у всех есть возможность сразу приобрести квартиру за полную стоимость или взять ипотечный кредит. Поэтому сделки купли-продажи недвижимости зачастую строятся на альтернативной основе: продается одно жилье, а взамен покупается другое.

Казалось бы, операция нехитрая, однако необходимо учитывать массу деталей и перестраховываться вдвойне.

Как карточный домик

При всем многообразии предложений на рынке недвижимости очень сложно подобрать вариант мены и быстро «махнуться» квартирами, минуя этапы продажи и покупки жилья. На практике, как правило, собственнику приходится примерять на себя обе роли: сначала – продавца, потом – покупателя.

Речь может идти о продаже одной квартиры и покупке другой: жилье меняется на равноценное (например, если возникает необходимость переезда в другой район) или большее-меньшее (в этом случае приходится решать вопросы, связанные с выплатой или получением дополнительных сумм). Более сложными считаются варианты с разъездом или съездом, в которых фигурируют несколько квартир.

Чтобы получить желаемую недвижимость, зачастую приходится проводить целую цепочку сделок и одновременно решать несколько непростых задач.

Только представьте: предстоит найти покупателя на свою квартиру, подыскать вариант покупки нового жилья, договориться по срокам проведения сделок, а зачастую и привлечь ипотечные средства! Стоит совершить один неверный шаг – и все рухнет, как карточный домик.

Удержать от разрушения шаткую конструкцию, которую обычно представляет собой альтернативная сделка, поможет опытный, проверенный риелтор.

Ему придется привести к единому знаменателю интересы всех участников сделки, что, разумеется, обойдется недешево – размер комиссионных обычно составляет от 2 до 7% от цены каждой квартиры (иногда берется комиссия от цены самой дорогой квартиры в «цепочке»).

Независимо от того, как клиент проводит сделку – лично или через риелтора – ему важно адекватно представлять себе стоимость продаваемой квартиры и четко знать, на какие именно варианты покупки можно рассчитывать. Грамотная оценка ситуации и осторожность послужат залогом успеха.

Алгоритм совпадений

Алгоритм альтернативной сделки на бумаге выглядит просто. Сначала риелтор находит покупателя на квартиру и договаривается с ним об авансе.

После этого можно начинать поиск альтернативного варианта, ориентируясь на цену продаваемой квартиры и возможность клиента осуществить доплату.

Для того чтобы обрести желаемую недвижимость, зачастую приходится плести целую цепочку сделок, в которую включаются несколько квартир.

Путь к «альтернативной» недвижимости может оказаться тернистым, ведь важно, чтобы совпали ожидания участников сделки и сроки прохождения каждого звена «цепочки».

Разумеется, покупаемое жилье нужно тщательно проверить: выяснить, не нарушены ли права несовершеннолетних при приватизации, не фигурировала ли квартира в сомнительных операциях, не существует ли каких-либо ограничений на ее продажу.

Лишь убедившись в том, что недвижимость чиста с юридической точки зрения, можно договариваться о покупке и вносить аванс.

Затем риелтору предстоит оговорить все детали предстоящих сделок с их участниками, оформить необходимые документы, договориться о подписании договоров, прохождении государственной регистрации и порядке расчетов. Оговаривать необходимо даже самые мельчайшие детали, обратив особое внимание на сроки прохождения каждого этапа альтернативной сделки.

Лучше, если сделки по продаже одной квартиры и покупке другой происходят в один день, это дает дополнительные гарантии того, что, избавившись от одной недвижимости, человек тут же получит другую.

В этой ситуации сначала закладываются деньги в банковскую ячейку, потом – подписываются договоры, одновременно регистрируются обе сделки.

Наконец, последний продавец получает возможность забрать деньги из ячейки, а «альтернативный» покупатель может принимать новую квартиру по акту приемки-передачи.

Время не ждет

Увы, на практике сделки зачастую «разносятся» во времени, что создает серьезные риски. Продавая жилье, участник альтернативной сделки рассчитывает тут же обзавестись новым.

Но вторая сделка по какой-либо причине вдруг откладывается или вовсе срывается: выходит, что продавший свою квартиру человек оказывается чуть ли не на улице.

Мало того, за период подбора нового варианта вырученная от продажи старого жилья сумма может обесцениться.

Чтобы свести подобные риски к минимуму, риелторы перестраховываются, заключая с продавцами квартир предварительные договоры. Затем в каждый договор купли-продажи, участвующий в «цепочке», включается условие об одновременной государственной регистрации всех договоров. Важно, чтобы впоследствии каждый из продавцов недвижимости подтвердил факт получения денег распиской.

Избежать развития событий по негативному сценарию поможет доскональная проверка участвующего в «цепочке» жилья и заключение детальных соглашений об авансе, в которых будут подробно прописаны условия возврата денег в случае невыполнения обязательств каждой из сторон сделки. А в договоры купли-продажи стоит включить условия о сроках выезда предыдущих собственников.

Проводя альтернативные сделки, стремитесь к одновременному исполнению всех договоров. Будьте настороже: если одна из сделок сорвется, реагировать придется немедленно: например, когда оба договора – на продажу старой квартиры и покупку новой – подписаны одновременно, и в последний момент возникают проблемы с регистрацией первой сделки.

В этом случае человек не сможет исполнить свои обязательства по второму договору, ведь продать старое жилье и выручить деньги на покупку нового не удастся. Значит, придется расторгать второй договор, ссылаясь на изменившиеся обстоятельства.

Источник: http://ipocredit.ru/publikacii/s/alternativnaya-sdelka-10312312-1

Алгоритм сделки купли продажи квартиры

Алгоритм сделки купли продажи квартиры

Оформление сделки: алгоритм профессионалов

На все эти пункты вы найдете ответ в региональном отделении Росреестра . который на ваш запрос выдаст соответствующую выписку. В ней будут подробно зафиксированы все обременения (если таковые имеются), а также все переходы собственности (если они были).

Особо бдительные приобретатели недвижимости могут поинтересоваться душевным здоровьем продавца, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Продающий собственность должен быть 100% вменяем на момент заключения сделки.

Как правильно происходит процесс продажи квартиры: порядок и этапы

Если рынок «перегрет» предложением, то цены на квартиры, скорее всего начнут снижаться.

Выберите два сопоставимых по предложению варианта: самый дорогой и самый дешевый. И поставьте цену на квартиру на пару – тройку позиций выше самого дешевого варианта. Это позволит вам быстро и без риска продать недвижимость.

Возможно, вам потребуется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры .

Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру.

Процедура продажи квартиры

Чем ниже стоимость, тем скорее найдётся покупатель.

Если следовать правилам, после определения стоимости квартиры начинается подготовка необходимых бумаг.

В индивидуальных ситуациях список может дополняться, но общими для всех являются следующие документы: После того как оценка квартиры произведена, собраны все документы, поданы объявления или процесс поиска потенциальных покупателей оставлен на риэлтора, владельцу нужно подготовить жилплощадь для демонстрации.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Именно поэтому часто составляются два документа: Договор и Акт приема-передачи. Но может составляться один документ, тогда в тексте договора должно быть указано например

Результатом указанных регистрационных действий является выдаваемое покупателю Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Пошаговая инструкция продажи квартиры самостоятельно

Если риэлтор у Вас есть и он профи, альтернативный вариант и все документы на Вашу квартиру будут подготовлены. у Вас нет агента или он не профессионал, тогда подготавливайте и согласовывайте всё сами.

Я хочу предупредить Вас о рисках, если Вы хотите продать дороже и минимизировать свои риски — обратитесь к профессиональному агенту! Цена ошибки может быть слишком велика, и Вы далеко не всегда осознаёте где и какую ошибку можете допустить.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

именно вашей жилой площади. Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.

Сбор документов. Составление предварительного соглашения (если это необходимо). Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.

Подписание соглашения, регистрация права собственности. Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный

Именно поэтому часто составляются два документа: Договор и Акт приема-передачи. Но может составляться один документ, тогда в тексте договора должно быть указано например

Результатом указанных регистрационных действий является выдаваемое покупателю Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

В договоре купли-продажи жилой недвижимости необходимо указывать все главные условия данного договора – должны быть данные о продавце и покупателе, вся информация о реализуемой квартире, ее стоимость и условия продажи.

Обязательным условием является проверка соответствия указанных данных в официальных документах (гражданские паспорта, адрес недвижимости, кадастровый (или условный) номер, записи регистрации в едином государственном реестре прав, площадь объекта недвижимости, и.

Какой правильный алгоритм покупки квартиры?

Уточните в территориальном отделении Росреестра, исключена ли возможность нахождения квартиры в залоге, взята ли недвижимость в ипотеку либо наложен ли на нее запрет отчуждения. Проверьте, отсутствует ли задолженность по коммунальным платежам.

В противном случае, все права, получаемые вместе с покупкой квартиры, одновременно повлекут и имеющиеся обязанности. Выясните не находятся ли родственники продавца, имеющие право на проживание в квартире, в местах лишения свободы, в армии, в интернате или за границей.

Источник: http://vash-yurist102.ru/algoritm-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-78892/

Покупка квартиры у юридического лица: как снизить риски, правильно оформить сделку

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации.

Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

  • Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
  • Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
  • В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

В новостройке

Приобретение жилья в строящихся или новых домах всегда рискованно. Существует возможность «заморозки» строительства, оттягивание сроков сдачи жома, проблемы с инфраструктурой, оформлением бумаг. Перед приобретением такого жилья рекомендуется тщательно изучить все документы застройщика и (или) его посредников.

Неплохо убедиться в надежности компании-застройщика, узнав о ранее завершенных ею объектах. Следует также внимательно изучать все документы перед их подписанием, а также полномочия представителя второй стороны на заключение договора.

Не стоит оплачивать квартиру целиком до момента ее 100% готовности и оформления прав на нее.

Вторичный фонд

При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.

Далее следует стандартная процедура проверки документации, подготовки различных бумаг, подписание сделки и регистрация перехода прав по ней.

Особое внимание стоит уделить вопросу передачи денег организации-продавцу.

В ипотеку

Покупка недвижимости с привлечением ипотечного займа не сильно отличается от указных выше сделок.

Приобретать в ипотеку можно как новое, так и уже готовое жилье. Алгоритм действий здесь будет таким же.

Для начала проверяем будущего контрагента и предлагаемое им жилье, затем собираем нужные документы, получаем заем и оформляем сделку.

Главное достигнуть предварительных договоренностей с продавцом, произвести оценку квартиры, оформить ипотечный договор. Далее заемные средства перечисляются на счет продавца, и совершается сделка покупки жилья.

Процедура оформления

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

  • паспорта лиц, подписывающих договор;
  • доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
  • документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
  • сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
  • справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
  • документы на юр. лицо;
  • согласие на сделку от учредителей (если требуется).

Как проводится оплата

Расчет за квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

Нужно ли оплачивать налоги

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

  • нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
  • далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
  • требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
  • нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
  • стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
  • желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Если представитель продавца просто просит отдать ему деньги по расписке, то стоит задуматься о правомерности его действий. Лучше избегать наличных расчетов при оформлении сделок с организациями.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть