Снижение кадастровой стоимости земельных участков: как уменьшить самостоятельно и как снизить цену на землю, написав исковое заявление, стоимость уменьшения

Содержание

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в 2017 году — порядок, стоимость услуги, исковое заявление

Снижение кадастровой стоимости земельных участков: как уменьшить самостоятельно и как снизить цену на землю, написав исковое заявление, стоимость уменьшения

Вас интересует, можно ли снизить кадастровую стоимость земельного участка? Рассмотрим, какого порядка стоит придерживаться собственникам недвижимости в 2017 году при обращении в комиссию Росреестра и суд.

Физические и юридические лица вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, если оценщики ее завысят, не имея на то обоснований. Как же снизить такие показатели?

Общие моменты

Чтобы определить, какого порядка стоит придерживаться при снижении кадастровой стоимости недвижимости, необходимо выяснить, что это такое.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимают рыночные показатели стоимости земли. Кадастровые показатели – результат проведения кадастровой оценки.

Что нужно знать

Вся недвижимость должна быть поставлена на учет специализированной инстанцией, чтобы не возникало споров относительно прав собственности на объект.

Важна также стоимость недвижимого имущества. Кадастровая стоимость является финансовой характеристикой, денежным эквивалентом, к которому власти приравнивают объект.

Определяют кадастровую стоимость эксперты-оценщики – специальные оценочные организации, с которыми госорган заключает договор.

Кадастровую стоимость определяют с учетом:

  • площади недвижимости;
  • места нахождения;
  • наличия инфраструктуры;
  • показателя дохода местного населения и т. д.

Кадастровые показатели стоимости могут меняться при инфляции и росте цены на недвижимое имущество. Поэтому периодически стоит заказывать новую выписку в отделении Росреестра.

Для чего нужен показатель

Основная цель – обложение налогом. Инвентаризационный показатель учитывает расходы на строительство.

Такая сумма меньше реальной стоимости недвижимости. Поэтому госвласти (чтобы получить больший налог) принимают меры для оценки имущества по большей цене.

Кадастровую стоимость учитывают при:

  • уплате налога на имущество;
  • произведении платежа по сделке с объектом – при продаже, покупке, дарении и т. д.;
  • определении платежа по использованию объекта (если заключается договор социального найма);
  • расчете платежа в случае наследования;
  • оформлении кредита для приобретения и т. д.

Правовое регулирование

В ст. 24.12 говорится об обязательстве проведения кадастровой оценки раз в 2-3 года (но не реже раза за 5 лет).

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Ст. 66 Земельного кодекса гласит, что кадастровая стоимость земли определяется, исходя из рыночной цены, а сам процесс оценки схож по методике с рыночной оценки стоимости недвижимости.

Кадастровую оценку проводят по решению исполнительных властей в субъектах РФ и по решению местного органа самоуправления.

Власти утверждают перечень объектов, которые должны быть оценены, и после проведения процедуры результат утверждается и публикуется в соответствии с требованиями законодательства.

Можно также обжаловать результат переоценки в комиссии. Комиссия может признать жалобу необоснованной, а данные направить в Кадастровую палату Росреестра России.

Оспорить кадастровую стоимость вправе:

Такое право есть и у представителей государственной власти в отношении имущества, что является муниципальной или государственной собственностью.

Основания для обращения в комиссию и суд:

Данные о недвижимости Что учитывались при определении кадастровой стоимости, являются недостоверными
Определена рыночная цена На момент, когда определяли кадастровые показатели

Какие могут понадобиться документы

Чтобы оспорить результат оценивания в комиссии, стоит подать заявление и приложить ряд справок:

Образец кадастровой справки о кадастровой цене земли В которой есть данные об оспариваемом результате
Правоустанавливающие и правоудостоверняющие документы на объект (ксерокопии, что заверены нотариусом), если заявка подана гражданином, которые владеет участком
Бумаги о недостоверности данных о недвижимом имуществе Что были использованы при установлении кадастровой стоимости, если заявление предоставляется, основываясь на недостоверные данные
Отчет, в котором отражена рыночная цена (в бумажном или электронном формате) Если заявление подается при установлении рыночной цены
Положительные заключения экспертов В бумажном или электронном варианте
Иные справки

Если подается иск, дополнительно подают:

  • уведомление, подтверждающее вручение (или иные справки) копии иска участникам спора;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • копию доверенности, которая дает полномочия представителю административному истцу;
  • справки, что подтвердят попутки досудебного урегулирования споров.

Заявление, которое подается без соответствующих справок, не будет рассматриваться в суде, а комиссия его вовсе не примет.

Как составить заявление

Заявление может составляться в свободной форме.

Но нужно в нем прописать такие данные:

  • ФИО заявителя;
  • место проживания;
  • контакты;
  • адрес электронной почты;
  • СНИЛС.

Если заявка подается представителем организации, тогда указывают:

  • название фирмы;
  • ОГРН;
  • фактический и юридический адрес;
  • контакты, факс;
  • ФИО правообладателя.

Далее излагают просьбу о пересмотре кадастровой стоимости, соответствующие основания. Необходимо указание кадастрового номера участка, место его нахождения.

Образец заявления можно скачать здесь. Заявление может подать сам заявитель. Допускается и его отправка по почте заказным письмом с описью вложений.

Порядок пошагового обращения

Досудебное урегулирование спора предполагает обращение в комиссию. Для этого нужно придерживаться следующего порядка:

  1. В отделении Росреестра получают справку о результате оценки, которая должна оспариваться. Платить не нужно.
  2. Возьмите кадастровый паспорт в Кадастровой палате.
  3. Идите к сотруднику нотариальной конторы, чтобы заверить копии справок.
  4. Обратитесь к оценщику за отчетом об установлении кадастровой стоимости.
  5. Получите заключение о том, что отчет соответствует нормам законодательства.
  6. Напишите заявление, чтобы стоимость была пересмотрена.

Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца. В течение недели представитель комиссии направит уведомление о том, когда заявка будет рассматриваться. После принятия решение в течение 5 дней о нем уведомят заявителя.

В составе комиссии:

  • сотрудники исполнительных властей субъекта РФ;
  • специалисты, что проводят государственную кадастровую оценку;
  • работники федерального органа исполнительных властей;
  • представитель предпринимательского сообщества, саморегулируемой компании оценщиков.

Решение комиссии может оспариваться в судебном органе. Физлица могут и не обращаться в комиссию, а сразу подать иск.

Исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка в суд составляется в соответствии с требованиями ст. 245-250 ГПК.

Заинтересованными лицами будут:

  • УФС госрегистрации, кадастра и картографии;
  • правительство субъекта;
  • административный орган.

Оспаривание результатов в арбитражных судах осуществляется в течение 3 месяцев после того, как заявитель узнал о нарушении своих прав.

Если в отчете будет прописано стоимость, что ниже кадастровой на 30%, будет проводиться судебная экспертиза для определения рыночного показателя.

Может ли быть принято положительное решение суда об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка?

: уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Если судья согласится с вашими доказательствами о завышении кадастровой стоимости, то уменьшенный налог вы будете платить уже за тот налоговый период, когда подавался иск.

Есть смысл в разбирательствах, если сумма составляет примерно 50 млн. рублей, и, по вашему мнению, она завышена вдвое.

При рассмотрении вопроса относительно уменьшения кадастровой стоимости стоит опираться на положения гл. 25 КАС России.

Можно обжаловать не только результат оценки, но и решение комиссии, если заявитель сначала обратился туда.

Административные истцы могут заявить такие требования:

  • установить рыночные стоимостные показатели на недвижимое имущество;
  • изменить кадастровую стоимость, так как есть недостоверные данные об объектах оценивания, что были использованы при установлении стоимости;
  • оспорить решение или действие (бездействие) комиссии Росреестра.

Иные требования не могут рассматриваться вместе с оспариванием кадастровой стоимости, так как они находятся в компетенции иных судебных органов.

Если собственник земли решил вернуть переплаченный налог, стоит получить решение суда, и только тогда подавать иск о взыскании уплаченной суммы.

Ответчики – представители Росреестра и инстанция, что утвердила оспариваемый результат оценки кадастровых стоимостных показателей.

Закон установил временные рамки для обращения в суд – в течение 5 лет после того, как госкадастр внесли оспариваемые результаты.

Если по результату рассмотрения дела судья удовлетворит требования, то в резолютивных частях таких решений должна отражаться кадастровая стоимость земли.

Она будет новым показателем, подлежащим отражению в государственном кадастре. Принятые решения можно обжаловать в апелляционном порядке в течение месяца.

Стоимость услуги

Затраты, которые ожидают вас при снижении кадастровой стоимости:

Размер государственной пошлины при получении документов и кадастровых паспортов 600 рублей
Услуги оценщиков 80 тыс.
Заключение СРО 20 тыс.
Проведение судебной экспертизы обойдется В 80 тыс.
Услуги юриста 70 тыс.
Размер государственной пошлины при обращении в судебный орган 6 тыс.
Затраты на транспорт 400 рублей и более

Судья может возложить затраты на ответчиков, но все равно такие суммы нужно сначала оплатить вам. Да и не так часто суд готов взыскать затраты на юриста в полной мере.

Судебная практика

Чаще всего споры относительно кадастровой стоимости возникают по земельным участкам.
Неясности возникают при определении стоимости, если судья установит обоснованность требований заявителя.

Бывает, что истец просит устанавливать рыночный показатель на период переоценки (задними числами). На момент обжалования оценщик и устанавливает рыночную стоимость участков.

Позднее это даст основания заинтересованному лицу для пересчета и взыскивания ФНС переплаченных налоговых сумм со дня, когда в ГКН отразили некорректную стоимость.

Такие споры рассматривались по делам № А11-5098/2010 (Постановление президиума ВАС России от 25 июня 2013 года), № А41-41710/12 (согласно Постановлению ФАС Московского округа от 26 сентября 2013) и т. д.

Суды, имеющие общую юрисдикцию, уверены в том, что кадастровую стоимость можно менять, если иск удовлетворяется с момента, когда решение вступит в силу (подробнее в Апелляционном определении суда Москвы от 10 сентября 2013 года по делу № 11-25827/2013).

Дела по вопросам оспаривания кадастровой стоимости довольно перспективны. Суд скорее станет на защиту прав истца, а представители Кадастровой палаты не сильно противятся заявленным требованиям.

Как видите, вы имеете полное право оспорить результаты оценки, если установленная кадастровая стоимость слишком завышена.

Но стоит четко уяснить, куда обратиться, какие документы подготовить и какого порядка придерживаться.

Изучите законодательные положения, и тогда не придется платить необоснованно начисленные суммы налогов на землю. Тем более что у вас есть много шансов выиграть дело.

Источник: http://jurist-protect.ru/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как получить выписку из егрн через Госуслуги?

Кадастровая стоимость – один из важнейших параметров любой недвижимости, в том числе и земельного участка. Она участвует в купле – продаже, оценке налоговых сборов и других финансовых операциях, и важна так же, как площадь участка или его тип.

К сожалению, зачастую её завышают, что приводи к увеличению налогового сбора, путанице при купле – продаже и значительным бюрократическим ошибкам. В связи с этим её нужно своевременно занижать до верного уровня. В этой статье мы расскажем вам о том, как это правильно делается.

Когда нужно проводить уменьшение

Уменьшение кадастровой стоимости возможно законно провести только в двух случаях:

  • Если кадастровая стоимость участка, указанного в документах, ошибочно завышена;
  • Если со временем или в результате каких-либо событий качество участка упало, что привело к понижению цены.

Какие бумаги понадобятся

Перед налом процедуры уменьшения кадастровой стоимости земельного участка вам потребуется собрать минимальный необходимый пакет бумаг. В него будут входить:

  • Правоустанавливающие бумаги, которые зафиксируют фактического собственника земли. Это могут быть договора дарения или купли – продажи, свидетельство о праве на наследование и иные подобные бумаги. Они уже должны быть у вас на руках, копии можно получить в Росреестре;
  • Технический паспорт на землю, включающий все её физические параметры. Убедитесь, что к техпаспорту приложен верный план земельного участка. Получить паспорт можно в БТИ;
  • Кадастровый паспорт с завышенной ценой, который имеется у вас на руках. Заказать копию можно в кадастровой палате;
  • Любое удостоверение личности. Лучше всего использовать паспорт.

Как запросить экспертизу

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, потребуется запросить проведение независимой проверки экспертом из кадастровой палаты. Сделать это не так уж и сложно, вам потребуется выполнить следующие шаги:

  • Соберите все необходимые бумаги их списка выше;
  • Обратитесь в отделение Росреестра с запросом на внесение изменений ;
  • Заполните заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • Дождитесь его рассмотрения сотрудниками Росреестра;
  • Пройдите проверку стоимости земельного участка;
  • Получите новые документы.

Рассмотрим операцию более подробно. В первую очередь вам потребуется определить, к какому именно отделению Росреестра приписан участок, размер стоимости которого необходимо уменьшить. Сделать это можно с помощью сайта кадастровой палаты или с помощью сайта Росреестра, а так же внимательно изучив документы на землю.

После того, как вы определитесь с местом обращения, нужно будет заполнить заявление. Его форму вам выдадут прямо на месте, так что ничего писать самостоятельно вам не нужно. При этом сама форма элементарна – в ней нужно указать данные участка (их можно просто переписать), а так же отметить причину пересмотра стоимости и как-то её обосновать.

После того, как вы подадите заявление и необходимые бумаги, Росреестр должен будет провести проверку обоснованности вашего запроса.

Это – самый проблематичный этап, так как именно на нем могут возникнуть споры, решить которые можно будет только с помощью суда.

Во время проверки Росреестр должен будет внимательно изучить ваши обоснования для подачи заявления на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, а затем предоставить развернутый ответ.

Самостоятельная проверка

Зачастую проверку требуется провести самостоятельно. Такая операция нужна либо для ускорения работы с Росреестром и срочного установления реальной стоимости земли, либо для подготовки спора с судом. И, конечно же, самостоятельная проверка будет крайне полезна в том случае, если вам нужно обосновать ошибочность кадастровой стоимости, установленной ранее инженером Росреестра.

Для того, чтобы оценить кадастровую стоимость, вам потребуется обратиться к оценщику. При этом к кому попало обращаться не стоит – перед заказом услуги обязательно удостоверьтесь, что у нанимаемого вами специалиста имеются не только все обходимые лицензии, без которых его работу не примут, но и общие навыки оценки дорогостоящего имущества.

Сама же проверка полностью идентична за исключением некоторых составляющих. Во первых, вы можете сами выбрать время её проведения. Во вторых, такая проверка значительно дороже, чем проверка Росреестром. К сожалению, точную сумму нельзя назвать, так как она будет зависеть от десятка факторов.

Ну и в третьих, для её проведения потребуется составить соответствующий договор с оценочным бюро. В результате оценки вы получите документы, в которых будут указаны достоверные параметры земельного участка, в том числе его кадастровая стоимость.

При этом полученные документы не смогут быть использованы как полноценный кадастровый паспорт – в Росреестр вам все равно придется обращаться.

Уменьшение через суд

Рассмотрим самый сложный, но при этом самый надежный вариант уменьшения цены иска – через суд. Для того, чтобы вы смогли обратиться в высшую инстанцию с требованием изменения кадастровой стоимости, вам потребуется основание, в роли которого может выступать только необоснованный или неправомерный отказ Росреестра в проведении экспертизы и уменьшении стоимости участка.

Для того, чтобы обратиться в суд, вам потребуется составить исковое заявление. Составляется оно всегда по одному и тому же строгому образцу:

  • Заголовок иска. В нем нужно указать по порядку наименование суда, данные по заявителю (истцу) и отделению Росреестра (ответчику);
  • Информационная часть. В ней нужно будет прописать суть трудностей, с которыми вы столкнулись при выполнении проверки кадастровой стоимости, а так же официальный ответ Росреестра. Затем вам нужно будет указать перечень просьб к суду и их обоснование;
  • Заключительная часть. В ней нужно будет четко прописать перечень приложенных бумаг (квитанции, бумаги на землю, результаты экспертиз), а затем поставить подпись и дату.

Для того, чтобы выиграть дело, нужно будет доказать, что отказ Росреестра не обоснован. В этом вам может помочь результат независимой экспертизы и опытный юрист.

Источник: http://zakon.center/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в несколько раз

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в несколько раз

Физические лица, а также юридические организации и индивидуальные предприниматели, ежегодно отчисляют государству 0,3% от кадастровой стоимости земельного надела в виде земельного налога.

И если до 2015 года эта сумма была, можно сказать, чисто символической, то сегодня кадастровая стоимость объекта недвижимости приближена к рыночной и ситуация в корне изменилась — оплата налогов выросла в два и более раза.

Между тем, есть возможность самостоятельно снизить кадастровую стоимость находящегося в собственности земельного участка.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка

Расчет кадастровой оценки земельного участка проходит не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий.

После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По нашим наблюдениям новая кадастровая стоимость земельного участка с 2015 года выше рыночной на 20-30%.

Как оспорить кадастровую стоимость 

Только при подаче заявки до 22 декабря сэкономьте на нало­говых платежах за 2 года! Однако, собственник имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

Как рассчитать земельный налог

Земельный налог взимается в пользу местных органов самоуправления. Они — хозяйствующий субъект, управляющий территорией региона. Поэтому, вырученные с получения налога средства граждан, направляются в местный бюджет. Под налог попадают:

  • земельные участки в собственности;
  • с правом постоянного бессрочного использования;
  • с пожизненно наследуемым владением.

Перечисленные правообладатели ежегодно платят в местную казну до 0,3% от назначенной кадастровой стоимости. Арендаторы налоги не выплачивают. Оплата происходит в районной администрации после получения квитанции по месту прописки.

Где и как заказать справку о кадастровой стоимости земли

Кадастровая стоимость — это налоговая база, определить которую можно путём обращения в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут стоимость участка в виде кадастровой справка о кадастровой стоимости земельного участка (выписки).

Также вы можете узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на публичной карте РосРеестра. Либо получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка — это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость. Формулы бывают разные.

Для кадастровой оценки участка с обременением, использую формулу с понижающим коэффициентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка. Простым языком — удельный показатель означает среднюю кадастровая стоимость.

 Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка возможно, если:

  • Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  • В массиве овраг, обрыв или болото;
  • Оформлен публичный (безвозмездный) сервитут.

Перечисленные характеристики, снижающие процент коэффициента полезного действия участка, используют для снижение кадастровой стоимости опытные юристы.

Действия, направленные на опротестование стоимости руководствуются ФЗ РФ «об оценочной деятельности РФ», статьёй 24.18.

Оспаривать кадастровую стоимость нужно:

  • При постановке участка на кадастровый учёт;
  • При возникновении порчи части участка в результате уничтожения верхнего плодородного слоя почвы, при стихийных бедствиях, при проведении военных действий и т.п.
  • Обнаружив дефекты — владельцы земли собирают доказательства утраты почвой плодородных слоев;
  • После проведённой ревизии и неправомерного завышения цены на ЗУ ГКН;
  • На основании инициативы правообладателя участка, при предоставлении подтверждающих доказательств.

Постановка участка на учёт предполагает установление стоимости путём инвентаризации. Изначально она ниже, чем при последующем развитии инфраструктуры, проведении работ по благоустройству.

Если собственник участка сочтёт стоимость завышенной изначально, он вправе опротестовать начисление. На основании подтвержденных результатов подаётся заявление в местное отделение кадастра и картографии.

Как показывает судебная практика — возможно снижение кадастровой стоимости земельного участка в 3 раза.

Куда обращаться для уменьшения кадастровой стоимости участка

Для снижения стоимости, правообладатели обращаются в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Пишут заявление о рассмотрении запроса.

Заявление рассматривает администрация и принимает положительное или отрицательное постановление. Оно выдаётся в ответ заявителю в качестве разрешения с последующим исполнением заявленной просьбы землевладельца.

Отказ оформляется письменно — выпиской, с объяснением мотивов и причин отказа.

Причины отказа делятся на две группы:

  • на основании технических недочётов и категоричные.

В первом случае гражданину представят перечень условий — сбор недостающие свидетельств, справок, актов. Затем заявление подается снова.

Во втором случае запрет основывается на незаконности разрешения, со ссылкой на земельный или гражданский кодекс РФ.

Срок снижения кадастровой стоимости земельных участков

Изменение стоимости происходит в течение полугода после обнародования результатов новой оценки на официальном сайте ГКН региона. В этот срок продолжает работу уполномоченная ревизионная комиссия, внося полученные сведения в записи учёта. Недовольные увеличением налоговой базы граждане должны обращаться с заявлением к председателю ревизионной комиссии.

Заявление нужно писать, если:

  • Вы не были оповещены о проведении ревизии в массиве, а результаты не обнародованы в открытом доступе;
  • Дефект (порча) были получены в процессе использования ядохимикатов или похожих объективных причин, в период между инвентаризационными оценочными действиями.

Действия землевладельца при отказе

Во всех случаях после подачи заявления и отказа ГКН, можно обращаться в суд в течение 10 дней после получения выписки. Для этого пишется исковое заявление. В роли истца выступает заявитель, а отделение кадастра, незаконно завысившее кадастровую стоимость участка — в роли ответчика.

Исковое заявление подаётся по адресу нахождения ответчика (ГКН) — в районный суд мировому судье. К нему прилагаются доказательства, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ администрации ГКН в её исправлении.

В число доказательств, входят:

  • Правоустанавливающий договор, акт и т.п.
  • Свидетельство о виде права, паспорт гражданина.
  • Справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости, акты обследования местности, акты и справки от независимых оценщиков.
  • Выписка с мотивированным отказом из отделения кадастра и картографии.
  • Квитанция об уплате госпошлины — 300 рублей.
  • Копия искового заявления для ответчика.

Высылают в ГКН перечисленные копии документов и доказательств по почте заказным письмом с уведомлением. Копии нужно заверить у нотариуса.

Даже при условии, что заявление осталось без ответа, через месяц после их отправления можно подать заявление в суд. Доказательством обращения в суд, вместо выписки с мотивированным отказом, станет:

  • почтовая квитанция, вложенная в конверт опись и уведомление о получении.

Находящийся за пределами населённого пункта истца районный суд принимает исковое заявление с приложениями также, почтой.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  • Уменьшить площадь земельного участка;
  • Изменить вид разрешённого использования;
  • Изменить категорию земель.

Какой будет кадастровая стоимость в следующем году

Прогнозы с изменением цен на землю чреваты сюрпризами. Избежать их можно только при повышенной бдительности и мониторинге изменений в законодательстве. Массивы, не попадающие в график ревизий ГКН, останутся в тех же ценовых рамках, а те, что по плану попадают в режим переоценки — нужно держать под контролем.

Источник: http://advisergroup.ru/blog/kak_umenshit_kadastrovuju_stoimost_zemelnogo_uchastka_v_neskolko_raz/2017-12-20-165

Чтобы снизить налог, нужно уменьшить этот показатель

Под кадастровой стоимостью земельного участка специалисты понимают его нормативную цену, которую рассчитывают в зависимости от месторасположения и категории земли. Этот параметр бывает необходим в следующих случаях:

  • при урегулировании земельных отношений;
  • для упорядочивания сделок по аренде или купле-продаже;
  • для расчета налога на землю.

Государственную кадастровую оценку соответствующие органы проводят не реже, чем один раз в пять лет. Данные, полученные по итогам оценки, вносят в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Росреестром — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как определяют кадастровую стоимость

Порядок ее определения соответстует Правилам проведения гос. кадастровой оценки земельных участков, принятым в 2000-м году. Территориальным субъектом РФ принимается решение о том, что требуется проведение кадастровой оценки земельных участков, которые относятся к его территории.

Территориальным управлением Росреестра подготавливается список тех земель, которые должны пройти обязательную КО. Согласно действующему в нашей стране законодательству все земельные наделы, включенные в состав населенных пунктов, подразделены на семнадцать подвидов разрешенного использования.

В каждом населенном пункте существуют разделения на административно-территориальные единицы, причем, в составе каждой из них выделяются соответствующие кварталы. В списке наделов отражены по каждому участку его следующие характеристики;

  • площадь;
  • месторасположение;
  • наличие, а также характер и назначение строений, в случае, если таковые есть.

Росреестром задействуется оценочная организация, которая должна рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости каждого квартала и каждого вида разрешенного использования. Данный показатель специалистами рассчитывается на базе средней рыночной либо нормативной стоимостиодного квадратного метра земельного участка в каждом конкретном квартале.

Для фиксирования результатов кадастровой оценки должен быть составлен соответствующий нормативный акт, касающийся каждого территориального субъекта Российской Федерации. После того, как результаты согласно этому акту будут утверждены, их заносят в систему кадастрового учета данного территориального управления Росреестра.

Кадастровую стоимость конкретного земельного участка специалисты определяют на основании удельного параметра кадастровой стоимости, который называют удельной кадастровой ценой.

В результате умножения этого показателя на площадь данного надела и получается его кадастровая цена.

Размеры удельных показателей для каждого кадастрового квартала или того или иного типа разрешенного использования отличаются.

Если для одного земельного надела установлено сразу несколько разновидностей разрешенного использования, то при расчете выбирают самый большой удельный показатель из всех возможных показателей.

Почему многие хотят уменьшить кадастровую стоимость земли

Начиная с 2014-го года кадастровую стоимость государство использует для расчета не только налога на землю налога, но также и для налога на имущество, принадлежащее физическим лицам.

Однако зачастую данная стоимость объектов недвижимости сильно отличается, причем, в сторону увеличения от их рыночной цены – т.е.

той, которая обычно используется в сделках купли-продажи, той, которая раньше считалась базовой для налоговых отчислений.

Переход на эту новую налоговую базовую стоимость достаточно сильно ударяет по кошельку россиян, поскольку во многих случаях налог увеличивается в два и даже три раза. Вот почему для многих стало актуальным находить варианты, благодаря которым становится возможным уменьшение кадастровой стоимости земельных участков.

Ведь очередная переоценка земельного участка, осуществляемая в рамках учета, вполне может неоправданно поднимать стоимость земельного участка (ЗУ) согласно этим учетным данным, а это, в свою очередь влечет за собой увеличение суммы налога.

В данной ситуации единственный выход — это восстановления адекватной цены на ЗУ, которое возможно с помощью повторной переоценки, но, конечно, уже в сторону ее уменьшения. Нужно сказать, что такая возможность не только существует, но и является в плане реализации не такой уж сложной.

Основания к пересмотру кадастровой стоимости

Чтобы снизить стоимость объекта недвижимости, т.е. земельного участка, владелец или арендатор должны принимать во внимание Федеральный закон, по которому регулируется оценочная деятельность в Российской Федерации, точнее – на его статью под номером 24.18.

В соответствии с этой статьей существует два основания для пересмотра кадастровой стоимости земли:

  • недостоверность сведений, предоставленных об оцениваемом объекте недвижимости – в этом случае основную роль играют характеристика использования данного земельного участка и устанавливаемый в соответствии с этим удельный показатель стоимости: что касается земельного участка, то оценщики должны четко определять, используется ли данный надел в качестве дачного угодья, для сельскохозяйственных нужд или же он отдан в использование какому-то промышленному предприятию;
  • определение рыночной стоимости земли объекта на то же время, в которое происходило установление его кадастровой цены: если в этом случае рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то на основании данного факта у владельца или арендатора появляется возможность оспорить налогооблагаемую стоимость земельного участка, тем самым в результате уменьшив размер взимаемого налога.

При этом нужно знать, что социальный статус владельца не считается основанием для осуществления пересмотра стоимости. Это означает, что один и тот же объект земельной недвижимости, имеющий одинаковые характеристики для использования как для обычного работающего россиянина, так и для пенсионера имеет единую кадастровую стоимость.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Если собственник земли однозначно уверен, что кадастровая цена его земельного участка завышена, то он, имея полное право потребовать провести переоценку с целью ее уменьшения, может это сделать.

К примеру, нередко на практике встречаются случаи, когда цена земли, являющейся собственностью гражданина, по кадастровому учету ощутимо больше рыночной.

Это считается прямым нарушением действующего нормативного порядка при подобных типах оценки.

Процесс по оспариванию кадастровой стоимости земли должен быть основан на изменении именно той причины, которая и привела к необоснованному завышению цены. Обычно на практике проблемы начинаются с имеющихся путаниц в учетных записях, которые указывают на разрешенное использование данной земли.

В этой ситуации первым делом требуется сопоставить следующие показатели: нормативный акт, допускающий использовать выбранный удельный показатель кадастровой стоимости по отношению к конкретному виду использования, поскольку именно в этом несоответствии полученных параметров и может быть сокрыта причина для неправомерного увеличения цены на ЗУ.

Кроме того, ошибку можно отыскать и в определении разрешенного типа использования земли, и в установлении величины удельного показателя в рамках уже выбранного определенного типа разрешенного использования. Государственным кадастром недвижимости – ГКН — приняты специальные положения, устанавливающие особые формы для обнаружения и изменения занесенных в реестр данных, которые найдены неверными.

Допущение одной из вышеперчисленных ошибок в отношении определенного участка земли может повлечь за собой приостановку дальнейшей учетной деятельности вплоть до того момента, когда соответствующие органы внесут поправки. Поэтому получается, что уменьшение кадастровой стоимости земли – это процесс выявления и исправления ошибок, допущенных в отношении данного земельного участка.

Кто имеет право снизить кадастровую стоимость земли?

Нельзя сказать что все земли в кадастровой службе нашей страны зарегистрированы как не соответствующие своей рыночной стоимости. Поэтому нобходимость уменьшить этот важный официальный показатель может появляться лишь в отдельных случаях, к числу которых следует относить:

  • завышенный показатель, установленный ранее в процессе государственной оценки; смену категории, например, с сельскохозяйственного предназначения на промышленное использование;
  • изменение назначения — с категории сельскохозяйственной на категорию дачного поселения и т.д.;
  • смену предполагаемого назначения конкретного участка.

При этом не всем разрешено снижать этот показатель. Лица, которые имеют право уменьшить кадастровую стоимость земли, должны относиться к следующим категориям:

  • лицам, обладающим правом собственности;
  • относящимся к категории, имеющей право на постоянное или бессрочное пользование;
  • относящимся к тем, кто имеет право на пожизненное наследование владениями.

Это могут быть как физические, так и юридические лица. При этом члены коллективного владения имеют право принимать решение о понижении стоимости на землю исключительно сообща, это означает, что заявления от отдельных участников — членов долевого пая на ЗУ в соответствующих инстанциях не принимаются.

Также нужно заметить, что кадастровую оценку принято распространять на весь массив земли, то есть не может один из участков учитываться и оцениваться иначе, чем остальные окружающие его площади. Если же все-таки произошло понижение стоимости на один из ЗУ массива, то и другие правообладатели площадей, находящихся на близлежащей местности, вполне могут последовать тому же примеру.

Исходя из всего сказанного становится понятным, почему служба ГКН не совсем охотно берется за обработку заявления по уменьшению удельного показателя стоимости. Дополнительно к вышеперечисленным категориям лиц, имеющих право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, по закону следует отнести и тех землевладельцев, которые в процессе использования осуществляли следующие действия:

  • изменяли категорию участка на бюджетный вариант;
  • меняли вид разрешенного использования;
  • уменьшали площадь своего ЗУ;
  • получали обременение;
  • выявили порчу своей земли.

Если все эти действия по какой-либо причине не были занесены в данные учета, то владельцу земельного участка вменяется право потребовать их занесения и, как следствие, снижения кадастровой цены.

Таким образом основаниями для оспаривания кадастровой стоимости ЗУ в меньшую сторону являются:

  • желание владельцев участков исправить ошибки, обнаруженные в оценке;
  • подача заявления или документов, которые подтверждают наличие неточностей в записях; свидетельство независимого эксперта;
  • решение ГКН или судебное решение о необходимости занесения соответствующих исправлений в учетные данные.

Любое из оснований для переоценки ЗУ должно обладать юридической силой, для чего с ними необходимо проводить комплексную работу по поэтапному осуществлению исправлений, при этом соблюдая по закону определенный порядок действий.

По окончании переоценки ЗУ со стороны комиссии государственного кадастра недвижимости владельцам нужно будет зарегистрироваться на официальном сайте этой службы по адресу, чтобы увидеть текущую стоимость участка. Здесь же каждый собственник имеет возможность ознакомиться со сведениями, касающимися проведенной переоценки.

Если неправомерное увеличение цены все-таки было выявлено, то владелец ЗУ должен лично обратиться в местное подразделение кадастровой службы, имея на руках следующий пакет документов:

  • паспорт или другое удостоверение личности;
  • кадастровый паспорт на свой ЗУ;
  • свидетельство о праве на собственность.

Здесь он должен написать заявление, запросив выписку из учетных записей, которая подтверждает установленную стоимость. Вместе с полученной официальной выпиской, заявлением и необходимыми документами владелец недвижимости должен будет обратиться к независимому оценочному эксперту.

Запрос на повторную переоценку будет принят только в том случае, если предполагаемая цена участка не превышает тридцати процентов от цены, установленной ГКН.

Для этого будет достаточно представить одно-единственное заключение от независимого оценщика.

Однако в случае превышения указанной нормативной разницы собственнику необходимо будет получить квалифицированный ответ сразу от нескольких экспертов, которые состоят в саморегулируемой независимой организации оценщиков.

Самым распространенным способом уменьшения стоимости является административный способ, который осуществляет в Росреестре специализированная комиссия, рассматривающая поданные владельцами земель заявления, бумаги на право собственности, технические документы и заключения от экспертов. Заявление для повторной переоценки ЗУ нужно заполнять по установленному образцу, причем, для каждого региона оно составляется с учетом местных особенностей, и направлять в комиссию, рассмотривающую споры при Управлении Росреестра.

По истечении семи дней с момента подачи просьбы обычно принимается решение о принятии/отказе запроса в обработку. В случае положительного решения дальнейшее рассмотрение длится до одного месяца, после окончании которого заявителю в течение трех дней объявляется о принятом решении.

Если же заявление не принимается в обработку или же когда решение оказывается не в пользу заявителя, последнему на протяжении десяти дней предоставляется возможность на опротестование отказа в судебном порядке.

Еще один вариант для урегулирования вопроса по изменению стоимости участка земли — это обращение в арбитражный суд. Для этого владельцу ЗУ нужно подать иск в том районе, в котором находится его собственность.

В заключение

Сам процесс уменьшения кадастровой цены земельного участка предполагает определенные денежные вложения, которые регулируются специальными расценками, так же, как и стоимость услуг нотариуса при оформлении наследства. Например, обращение к посреднику для решения вопроса при выборе административного способа будет стоить пятнадцать тысяч рублей, а в случае судебного — двадцать пять тысяч рублей.

Дополнительно владельцу необходимо будет выплатить деньги и независимым экспертам: их труд, как правило, оценивается в зависимости от объемов работы, поэтому цена их услуг может варьироваться от пятнадцати до ста пятидесяти тысяч рублей.

Источник: http://economyz.ru/kak-snizit-kadastrovuiu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть