Задаем правильные вопросы при покупке квартиры

Содержание

Предварительная оценка ситуации

Задаем правильные вопросы при покупке квартиры

Последнее обновление: 17.03.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
     — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
     — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
     — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
     — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
     — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
     — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
     — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
     — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
     — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
     — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность.
  12. Кто непосредственные соседи?
     — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за десять минут сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за два! А поводом для снижения цены могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом на соответствующем шаге — далее).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/predvaritelnaya-ocenka-situacii/

Вопросы, которые нужно задать при покупке квартиры

Вопросы, которые нужно задать при покупке квартиры

Покупка квартиры — хлопотное дело, предполагающее много юридических и технических знаний. Во многих случаях избежать неприятностей и лишних хлопот можно задав ряд вопросов в нужное время.

Так, первым этапом подбора подходящих вариантов для просмотра будет поиск риелторского агентства, которое должно взять часть забот на себя. Здесь важна постановка вопросов, призванных оградить покупателя от ненужных трат и хлопот. Следующим будет – умение задать ряд правильных вопросов самому собственнику жилья.

В ряде случаев уточнить нюансы следует у юристов. Здесь мы предлагаем обратиться к нашим специалистам, которые помогут разобраться в сложном сплетении прав собственности и наследования.

О вопросах, которые следует задать риелторам

Сегодня очень редко кому приходится искать квартиру самостоятельно, большинство предпочитает иметь посредника, который проведёт значительное количество черновой работы. Так, обращение в риелторское агентство избавить от следующих неприятных и временезатратных дел:

  1. Поиск вариантов по объявлениям.
  2. Сортировка выбранных вариантов.
  3. Общение с собственниками.
  4. Просмотр всех отобранных квартир, среди которых многие окажутся очень далёкими от описания.

Обращение в риелторское агентство позволит значительно сэкономить время. Но для этого следует выбрать специалистов, которые будут работать в вашем сегменте жилищного рынка и смогут подобрать именно те варианты, которые будут вас устраивать.

 Правильно выбрав агентство, вы сможете избавить себя от многих хлопот и купить квартиру, полностью соответствующую вашим запросам. Прежде всего, рассматривая варианты фирм по продаже недвижимости, стоит обратить внимание на несколько аспектов.

Часть из них можно обсудить по телефону, а некоторые затем уточнить уже в процессе личной встречи.

По телефону:

  • Посмотрите рекламные объявления конкретной фирмы и убедитесь, что они работают в том районе города, который вас интересует. Спросите их о районе как только начнёте разговор. Обычно риелторские конторы имеют свою базу данных, которая и будет вам предложена. Если они продают жилье в выбранном вами районе, то ваши интересы совпадают.
  • Посмотрите сегмент жилищного рынка, предлагаемый этим агентством. Не стесняйтесь спросить напрямую, продают ли они квартиры вашего типа, например, двухкомнатные на вторичном рынке. Есть агентства, специализирующиеся на новостройках и те, что продают только вторичный рынок. Нередко, однако, риелторы предлагают весь сегмент данного микрорайона. Большие конторы работают на весь город и их база обширнее. Но у них также есть специалисты, которые специализируются по одному направлению или району.
  • Помните, что информация на сайте агентства не всегда самая свежая, вполне может оказаться, что понравившаяся вам квартира уже продана. Спрашивайте напрямую о том варианте, который вас заинтересовал.

Никогда не стесняйтесь позвонить по указанному телефону и задать интересующие вас вопросы. Вполне может быть, что ходить в эту контору вам не придётся. Если же эти вопросы будут заданы уже на месте и ответы окажутся отрицательными – вы потратили своё время зря.

Придя в агентство:

  1. Придя в офис, уточните есть ли лицензия у данного агентства. Часто её вывешивают на видном месте в рамочке за стеклом. Если не удалось найти, обязательно спросите о ней. Это залог вашего плодотворного сотрудничества.
  2. Следующим моментом будет вопрос комиссионных. Наиболее часто используемая практика – это комиссия от суммы покупки-продажи. Если вам предлагают заплатить за количество просмотренных вариантов, то этот момент должен насторожить.
  3. Ещё один нюанс, который обязательно должен быть обсуждён – это обязанности риелтора, который будет с вами сотрудничать. Обсудите подробно, что он должен сделать, например:
  • Подобрать варианты, соответствующие изложенным вами критериям.
  • Предварительно посмотреть их на соответствие вашим требованиям.
  • Договориться с владельцами о вашем просмотре.
  • Присутствовать при осмотре квартиры.
  • Предварительно уточнить наличие некоторых документов.

Перечень может быть разным, и он должен быть таким, чтобы устроить обе стороны. Есть часть фирм, которые не смотрят документы, а другие не проводят предварительный просмотр квартир. Всё это нужно очень детально обсудить со специалистом, который будет с вами работать. Нередко в агентстве вам предложат перечень предоставляемых услуг – очень внимательно их прочитайте.

Следующим моментов в общении должно быть заключение договора на предоставление платных услуг (заключается в 2-х экземплярах для каждой стороны).

Помните, что именно заключение такого договора позволит вам получить гарантии честного сотрудничества и станет залогом вашей безопасности с нерадивыми или недобросовестными риелторами.

Если предоставленный вам образец договора вызывает вопросы, обратитесь к нашим специалистам за консультацией, чтобы затем не пришлось обращаться в суд.

Что нужно спрашивать у собственника?

Следующими важными будут вопросы, которые следует уже собственнику квартиры. Здесь есть два варианта:

  1. первичный просмотр без участия собственников и уже затем, при одобрении, общение с собственниками и рассмотрение документов;
  2. одновременный просмотр квартиры и общение с собственниками.

Если даже квартира идеально подходит вам по месту расположения, планировке и ремонту, никогда не спешите сказать «да», не посмотрев документы. В некоторых случаях согласно с договором их проверка входит в число обязанностей вашего риелтора, но если уже решили покупать – самому посмотреть оригиналы обязательно.

Так, что же нужно спрашивать? Первым будет блок вопросов, которые касаются собственников жилья. Здесь есть ряд нюансов, которые должны насторожить покупателя: это наличие несовершеннолетних детей и инвалидов. Дело в том, что эти категории пользуются защитой от государства и при наличии таковых собственников следует получить консультацию у наших юристов о сложностях, сопряженных с покупкой.

  • Кто является собственником жилплощади?
  • Сколько собственников?
  • Есть ли среди них несовершеннолетние и инвалиды?
  • Кто будет выступать законным представителем от имени детей?
  • Сколько времени прошло с тех пор, как была куплена (подарена, получена в наследство) квартира? Малый срок владения должен насторожить покупателя.
  • Кто ещё прописан в квартире?
  • Особо следует рассматривать квартиры приватизированные. Обязательно согласие всех собственников.
  • Обязательно спросите справку из ЖЕКа о количестве прописанных (зарегистрированных) на этой жилплощади (в идеале при продаже прописанных лиц быть не должно).

Состояние квартиры

Второй блок должен касаться вопросов, сопряжённых с состоянием квартиры. Хороший ремонт может быть не только плюсом, но и минусом при покупке квартиры.

  1. Важно не только внешнее состояние стен, окон, дверей и балкона, но также состояние стояков и сантехники. Даже той их части, что спрятана под ремонтом. Поэтому следует обязательно спросить о тех ремонтах, которые были сделаны в квартире и когда это было. Для этого существует и простой осмотр тех самых стояков, труб и радиаторов отопления.
  2. Кроме того, спросите технический паспорт квартиры и сравните план там и реальное расположение помещений в квартире. Например, наличие студии между комнатой и кухне должно иметь обязательное разрешение, как и многие другие изменения. Особенно если они касались стояков, систем канализации или вентиляции.

Перепланировка

Спросите о перепланировках и разрешении на них. Если таковые были, но не узаконены, покупка окажется очень хлопотной. Вам придётся узаконивать сделанное, а это дорого и сложно.

Если вам говорят, что эта перепланировка не требует узаконивания, лучше уточните данный нюанс у наших юристов. Это намного менее хлопотно и не так затратно в финансовом плане, как узаконивание.

Инфраструктура

Третий блок будет касаться инфраструктуры микрорайона. Здесь обязательно нужно спросить, где находятся ближайшие магазины, как они работают, как далеко расположены ЖЕК и есть ли поблизости медицинский центр, для тех, у кого есть дети необходимо уточнить нахождение детсада, детской площадки и школы.

Для многих важна экологическая обстановка, поэтому стоит уточнять близость производственных мощностей – заводов, фабрик, минипроизводств и свалок (они нередко портят жизнь жителям). Близость парка и зоны отдыха, как правило, тоже важны.

Важным моментом будет и работа транспорта. Где есть остановки общественного транспорта, как загружена улица, как часто бывают пробки. Так, в обжитых районах инфраструктура обычно развита хорошо. Самый высокий её показатель в центральных районах, но обычно здесь значительно выше цены.

 В районах со сложной экологической обстановкой инфраструктура может оказаться вполне неплохой. А вот там, где микрорайон новый – она будет развита слабее. Здесь чаще не хватает лечебных учреждений, школ и садиков, плохо организована работа общественного транспорта.

Зато здесь есть перспектива, что все это будет, и новое.

Четвёртый блок должен касаться общения с соседями. Здесь хорошо задать вопросы соседям по лестничной клетке или завсегдатаям на скамейке у подъезда. Это внесёт ясность во многие вопросы, в том числе прояснит и те нюансы, которые продавцы хотели бы скрыть.

  • Спросите, кто здесь жил раньше?
  • Как давно живут эти соседи?
  • Когда они въехали или какое имеют отношение к прежнему владельцу квартиры?
  • Сколько человек здесь жило до недавнего времени?
  • Как далеко школа или детсад?
  • Насколько тихий этот район?
  • Какие здесь экологические проблемы?
  • Как работает транспорт?

Если квартира вас устроила, и вы хотите оформить договор задатка, то никогда не давайте ответа сразу. Подождите до следующего утра и только затем уже решайте вопрос о покупке. Один день нечего не решит, а вам позволить обдумать всё без эмоций.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/kuplja-prodazha/voprosyi-pri-pokupke-kvartiryi.html

Покупка квартиры: какие вопросы нужно задать себе и продавцу

Покупка квартиры: какие вопросы нужно задать себе и продавцу

К покупке квартиры надо готовиться основательно. Лучше выписать на листок бумаги все вопросы, которые планируется задать на встрече с риелтором или с менеджером по продажам. Противостоять напору опытных специалистов будет непросто: в потоке информации, обрушившейся на покупателя, можно попросту забыть спросить о главном, утратив, таким образом, защиту от неприятностей в будущем.

Репутация превыше всего
Список вопросов, которые нужно задать при покупке квартиры, разнится в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке планируется приобрести недвижимость. Например, на рынке новостроек превыше всего репутация. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не остаться без квартиры и без денег, необходимо собрать максимум информации о застройщике.

Иными словами, главный вопрос, на который покупатель должен получить ответ еще до прихода в офис продаж, — кто строит или построил дом? Как отмечает Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в ГК «Эталон»), важно узнать, как долго работает застройщик на рынке, есть ли у него опыт уже реализованных проектов или, наоборот, это его «пробный шар», были ли построены проекты в срок или сданы с опозданием и так далее.

«Очевидно, что застройщик с опытом и сложившейся репутацией на рынке в большей степени может гарантировать выполнение всех обязательств по проекту», — подчеркивает эксперт.

Между тем репутация должна быть подкреплена документально. Разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, вид разрешенного использования данного участка, проектная декларация, проект договора участия в долевом строительстве — все это должно быть у застройщика в наличии, и покупатель имеет право с этими документами ознакомиться.

Валерий Ручий, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet рекомендует проверить, по какому юридическому договору реализуется квартира или апартаменты.

Наибольшую безопасность покупателю, по его словам, гарантируют договоры в рамках 214-ФЗ, предусматривающие обязательную регистрацию.

А вот если чего-то не хватает, эксперты советуют покупателю задуматься и оценить возможные риски.

Валерий Ручий также считает важным спрашивать не о сроках сдачи проекта, а о сроках передачи ключей от квартиры по договору, так как даты эти могут различаться на несколько месяцев (вплоть до полугода).

Кроме того, очень важно, какие банки аккредитовали проект — аккредитация в крупных банках может расцениваться как дополнительная гарантия надежности для клиента.

Ни дорого, ни дешево
Стоимость недвижимости должна быть адекватной. Эксперты не случайно советуют прицениться и выяснить, не является ли стоимость квартиры сильно высокой при достаточно скромных составляющих проекта или, наоборот, при хороших качественных характеристиках слишком низкой. Последнее может свидетельствовать о проблемах со строительством жилого комплекса.

Поэтому стоит поискать отзывы о проекте в интернете, почитать форумы будущих жильцов комплекса в социальных сетях.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, которые обязали застройщиков сделать свою деятельность более прозрачной.

Каждый из них теперь обязан иметь свой сайт, где в открытом доступе размещены все документы, о которых говорилось ранее, плюс информация о финансовой устойчивости компании.

Даниил Селедчик рекомендует изучить сайт застройщика еще до посещения офиса продаж: если девелопер на этом этапе покажется не внушающим доверия, то не стоит тратить время впустую и выезжать на встречу с менеджерами продаж.

Кроме того, как отмечает Валерий Ручий, покупателю стоит поинтересоваться о возможных дополнительных расходах, например, в момент покупки (стоимость регистрации) и после ввода в эксплуатацию (после обмеров БТИ — прописывается в договоре), а также по какому коэффициенту рассчитывается площадь холодных помещений (лоджии, балконы).

Где учиться, где лечиться?
Важно узнать про технические характеристики комплекса — качество строительных материалов, марки лифтов и стеклопакетов, какая разводка воды (по полу или стоякам).

Какие технологии строительства используются — панель, монолит, монолит-кирпич или другие. Какой материал применяется при фасадных работах.

От выбранной технологии зависят качественные характеристики здания, возможности планировочных и дизайнерских решений, долговечность конструкций и, соответственно, стоимость недвижимости.

В состав новых жилых комплексов обычно входят объекты коммерческой и социальной инфраструктуры, но их набор может кардинально разниться. Поэтому стоит внимательно изучить, что именно планирует возвести девелопер на территории проекта. Будут ли детские сады и школы муниципальными или платными, предусмотрено ли пространство для прогулок и игр, запланированы ли в шаговой доступности магазины.

Валерий Ручий советует обязательно узнать про машино-места в комплексе, даже если покупатель не пользуется личным автотранспортом. Если застройщик плохо проработал вопрос с парковкой, это может привести к тому, что все тротуары во дворе будут заставлены автомобилями, а пешеходам просто негде будет ходить.

Еще один ключевой момент, на который стоит обратить внимание, — это сроки ввода инфраструктуры. Зачастую при реализации масштабного проекта в несколько очередей застройщик, как объясняет Даниил Селедчик, отодвигает строительство нежилья на последнюю очередь, а это значит, что ждать детских садов, поликлиник и прочего придется очень долго.

Соседи — наше все
При покупке квартиры на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде, на первый план выходят другие приоритеты. Самое главное, чтобы соседи не оказались дебоширами.

«Это крайне важный аспект, потому что от соседей зависит микроклимат всей жизни.

К сожалению, далеко не всегда окружение бывает однородным, и если вам не нужен неприятный сюрприз, то следует узнавать все про окружающих заранее», — говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

смотрите также: Тяжелый секрет и тайна жизни Андрея Малахова. Только не упадите!

Кстати, продавцы квартир предпочитают не распространяться о неблагополучных соседях, так что миссия по выяснению данного обстоятельства падет на покупателя. Не нужно стесняться беседовать с жильцами дома. А у продавца можно поинтересоваться, из какого материала сделаны стены и перекрытия, какова их толщина, ведь от шумных соседей поможет оградить хорошая звукоизоляция.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Чтобы оценить, насколько тихо в квартире, можно попросить хозяина на некоторое время выключить все приборы в доме, и станет ясно, хорошо ли защищают окна от уличного шума.

Вся подноготная
Юлия Антясова говорит, что необходимо тщательно изучить историю квартиры: кто был в ней прописан, схему приватизации, наличие среди прописанных и собственников несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и лиц, находящихся в местах лишения свободы.

Если в истории квартиры было «темное пятно» — например, ущемление прав несовершеннолетнего при приватизации или при праве наследования — сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Также надо выяснить, сколько у квартиры собственников.

Например, продавцу, состоящему в браке, необходимо согласие супруги на совершение сделки, а если в свидетельстве о собственности указаны несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства.

Покупателю стоит проверить, заручился ли продавец этими документами.

Еще очень важно узнать, кто управляет домом, что за компания — сервис от застройщика или сторонняя организация, выявить наличие конфликтов с жильцами и прочие нюансы. Особенно это актуально для дорогих квартир.

«Если пренебречь этими данными, то покупателя после заселения может ожидать крайне неприятный сюрприз в виде, например, огромных коммунальных платежей», — говорит Юлия Антясова.

Техническая история дома тоже важна: когда был капремонт или планируется, каково состояние коммуникаций, нет ли планов по сносу здания (сейчас это особенно актуально для хрущевок). Если квартира продается с мебелью, то необходимо на стадии просмотра зафиксировать все передаваемые предметы и затем включить их в авансовый договор.

Нужно попросить собственника показать технический паспорт квартиры. Так можно узнать, делалась ли в квартире перепланировка: возможно, санузел совместили или кладовку объединили со спальней.

У продавца должны быть документы, подтверждающие законность переделок. Дело в том, что без согласования перепланировки в БТИ продажа квартиры становится незаконной.

После покупки такой недвижимости нового владельца могут оштрафовать и обязать через суд за свой счет привести квартиру в исходное состояние.

Подписывайтесь на канал

Источник: https://world.korupciya.com/2017/04/08/pokupka-kvartiryi-kakie-voprosyi-nuzhno-zadat-sebe-i-prodavtsu/

Вопросы при покупке квартиры

Вопросы при покупке квартиры

Сейчас при помощи интернета вполне реально самому без посторонней помощи подобрать себе подходящую квартиру. Я рекомендую следующие интернет — ресурсы:

Лично я предпочитаю БН, но это дело вкуса и привычек.Также существуют и другие печатные издания, например, БКН.

Итак, найдены варианты квартир или комнат, есть координаты для связи с контактными лицами. Как договориться о просмотре, вы знаете и без моих подсказок.

Еще в телефонном разговоре можно выяснить для себя много полезного. Возможно, необходимость просмотра вами некоторых объектов недвижимости сразу отпадет. Конечно для получения ответов на большинство моих вопросов вам все же придется отправиться на просмотр, но вы будете чувствовать себя гораздо увереннее, зная что спрашивать, и вас по достоинству оценят продавцы и их агенты.

О чем же спрашивать потенциальных продавцов ?

1. Кто собственник и сколько ему лет?

Надо понять, в чьей собственности находится объект недвижимости, сколько собственников.

Определенные сложности есть с несовершеннолетними собственниками (требуется согласие на сделку органов опеки и попечительства).

Могут быть «опасными» сделки с людьми  очень пожилого возраста при определенных обстоятельствах.

Нерезиденты и иностранные граждане платят очень большой налог с продажи недвижимости и поэтому будут стараться серьезно занизить цену, указываемую в договоре.

2. Как давно квартира находится в собственности?

Принципиально важный момент. С одной стороны, длительное владение квартирой является хорошим признаком, свидетельствующим о законности владения.

С другой стороны, немаловажным условием является получение налогового вычета при продаже квартиры.

Если квартира менее 3-х лет в собственности, при ее продаже собственник заплатит государству налог на доходы физических лиц от суммы продажи, превышающей 1 000 000 рублей.

И этот самый собственник, в 95% случаев ставит условие о том, что в договоре будет прописана сумма до 1000000 рублей. А такие моменты надо узнавать и принимать или отвергать до того, как мы уже подписали какие-то бумаги и внесли задатки(залоги).

3. Каким образом была приобретена квартира?

Речь идет о том, чтобы выяснить, как квартира оказалась в собственности конкретного лица. Например, приобретена по договору купли-продажи, получена в дар, в результате участия в долевом строительстве, по наследству и так далее. Это знание, а так же сопоставление с другими известными нам обстоятельствами позволит оценить степень нашего риска при покупки конкретной квартиры.

4. Семейное положение собственника

В ряде случаев, это имеет важное значение. А именно, находился ли собственник в браке на момент приобретения квартиры, если приобретена она была по возмездной сделке (купля-продажа, долевое участие, мена). В таком случае, потребуется согласие на продажу от второго супруга, так как речь идет о совместной собственности супругов.

5. Кто зарегистрирован в квартире, кем эти лица приходятся собственнику?

Суть вопроса в том, что мы собираемся купить квартиру, не обремененную чьими-либо правами. Особенно учитывая, что бывают ситуации, когда некоторые лица сохраняют пожизненное право пользования квартирой. В зависимости от конкретной ситуации, можно подобрать различные способы решения.

6. Нет ли на квартире каких-либо обременений ?

Например, ипотеки или судебного решения, которые не позволят произойти переходу права собственности на объект на вас.

7. Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки?

То есть расхождения квартиры в реальности и данных инвентаризационного учета по техническому (кадастровому) паспорту. И если есть, то какие именно, легко ли восстановить первоначальное положение, не затронуты ли несущие конструкции и не нарушены ли границы квартиры.

8. Каковы условия продажи?

Надо выяснить, что за процедура вас ждет в случае выбора именно этого объекта. Хороший вариант — прямая продажа. А цепочка из 5 сделок не такой хороший вариант, но в определенных ситуациях приходится соглашаться и на него.

9. Готовы вы ли документы для сделки ?

Важный момент в большинстве случаев, который определяет период, в который возможно проведение сделки. Также следует уточнять, когда вы сможете с ними ознакомиться.

Принципиально важным при подборе комнаты является выяснение, соблюдено ли преимущественное право покупки, и если да, то каким образом.

10. В каком размере хочет продавец задаток(залог) и каковы условия его возврата, если сделка не состоится

Как вы понимаете, такие моменты надо оговаривать заранее, чтобы потом не было мучительно больно за потерянное время и деньги.

 Надеюсь, предложенные мной вопросы и ответы на них ваших потенциальных продавцов, помогут вам определиться с квартирой (комнатой), которую вы хотите приобрести и снизить ваши риски, которые в нашей стране всегда есть. » Кто предупрежден, тот вооружен», — справедливо гласит народная мудрость.

Моими клиентами по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью часто становятся люди, которые готовы сами, не прибегая к услугам агентств недвижимости, найти и посмотреть возможные варианты квартир или комнат, и потом обращаются к юристу. Юрист помогает с процедурой внесения задатка (агенты часто называют его залогом) и процессом сделки, а также оценивают риски при покупке конкретного объекта недвижимости. Уточню, что я оказываю такие услуги в Санкт-Петербурге. Но информация, которую я даю, может быть полезна всем покупателям без исключения

Зачем нужен юрист на сделку можно почитать здесь: Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Обязательное нотариальное удостоверение сделки с 2016 года

VN:F [1.9.7_1111]

: +13 (: 13)

Tweet

Источник: https://vikabugrova.ru/kak-samomu-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-i-kakie-voprosy-zadavat-potencialnym-prodavcam.html

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Если вы собираетесь приобрести жилплощадь в новостройке, возведение которой еще не завершено, стоит внимательно подойти к переговорам при покупке квартиры от застройщика. Иначе есть риск оказаться в неприятной ситуации, став владельцем жилья в долгострое.

Перед тем как встретиться с продавцом, важно узнать как можно больше информации о компании, выполняющей строительство. В первую очередь следует уточнить такие нюансы:

  • срок работы в сфере жилой застройки;
  • отзывы жильцов о реализованных проектах;
  • наличие скандальных ситуаций, связанных с проектами застройщика: судебные разбирательства, факты аварий на объектах.

Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…

Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки?

У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:

  • Подтверждение права пользования земельным участком.
    Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика.
  • Разрешение на ведение строительных работ.
    Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно.
  • Договора с поставщиками ресурсов.
    Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.

Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.

Вопрос № 2: Как финансируется строительный проект?

Нередко покупатели задаются вопросом, как проверить застройщика при покупке квартиры на финансовую состоятельность. Прежде всего, стоит аккуратно расспросить об этом представителя компании, уточнив:

  • источники инвестиций;
  • наличие банковских займов;
  • тип залогового имущества.

Помимо этого, необходимо выяснить, имеются ли на данный момент у застройщика другие проекты строительства в реализации. Если земля используется по инвестиционному договору, можно направить запрос в государственные органы для определения наличия задолженности.

Чем больше обязательств у организации, тем неустойчивее ее положение на рынке в случае кризисной ситуации.

Вопрос № 3: По какой технологии возводится здание?

От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:

  1. Кирпичное строительство

    Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока.
  2. Панельное строительство

    Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов.
  3. Каркасно-монолитное строительство

    Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.

Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?

Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:

  • без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
  • черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
  • полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.

По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.

Дополнительная информация, которую необходимо получить:

  • количество квартир на площадке;
  • вид из окон и естественная освещенность;
  • возможности перепланировки.

Вопрос № 5: Какой будет инфраструктура объекта?

Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы. Их наличие способно существенно облегчить жизнь.

Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:

  • наличие;
  • количество мест;
  • покрытие (земляное или асфальтированное).

Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах.

Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.

Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания.

Юридические вопросы

Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.

К таким вопросам относятся:

  • условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
  • размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
  • условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
  • наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.

Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!

Источник: https://vitcompany.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть